Vuoi acquistare casa? Tutte le infomazioni necessarie

Vuoi acquistare casa, hai cercato a lungo l’immobile che desideravi e dopo lunghe ed estenuanti ricerche hai finalmente trovato una serie di candidate. A questo punto sei pieno di dubbi: come si sceglie la casa giusta? E’ meglio affidarsi a un’agenzia immobiliare o fare tutto da soli magari partecipando a un’asta giudiziaria? Che tipo di mutuo devo scegliere? Tasso fisso, variabile o misto? Che sia la tua prima o seconda casa, è molto importante tenere sempre gli occhi ben aperti per evitare spiacevoli sorprese. Hai deciso di investire tutti i tuoi risparmi acquistando una casa ed è giusto quindi porsi tutte le domande del caso: oltre al costo dell’immobile, si dovranno sostenere altre spese? Qual è l’ammontare della caparra? Quanto costa la rata del mutuo? Sono previsti interventi di manutenzione straordinaria? Qual è l’effettiva superficie abitabile? Qual è la classe energetica? Tutti gli impianti sono a norma? Il venditore ha pagato tutte le spese condominiali che gli spettano? Chi è l’effettivo proprietario dell’immobile? Tutta la documentazione urbanistica è in regola? Acquistare una casa è più facile quando si è ben informati ecco perché ComparaSemplice.it ha preparato per te questa guida dove troverai tutte le risposte a queste domande e molto di più!

Quali sono i documenti da richiedere prima di acquistare casa?

 Avete deciso di acquistare una casa. Ecco i documenti che vanno sempre richiesti prima di stipulare il mutuo:

• verifica che l’immobile sia stato costruito regolarmente. Se la casa è stata venduta e acquistata più volte, sicuramente è regolare ma, se è stata costruita di recente, chiedi sempre al proprietario il documento della concessione edilizia e il certificato di abitabilità. Nel caso in cui la casa sia stata costruita abusivamente, accertati che il proprietario abbia presentato a suo tempo la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione o della sanatoria rilasciata dal Comune;
• non acquistare casa se non risulta accatastata come abitazione. A volte i locali all’ultimo piano o al pianterreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte che alcuni costruttori trasformano in appartamenti. Srogito finirebbero per figurare come soffitte o magazzini, tu non potresti farti allacciare né gas né elettricità, e ti troveresti in mano una casa senza valore e senza neanche la possibilità di essere sanata;
• accertati che non ci siano ipoteche sull’abitazione chiedendo una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari;
• chiedi all’amministratore della casa una dichiarazione da cui risulti che da parte del venditore non ci siano debiti nei confronti del condominio perché, in caso contrario, il condominio potrà rivalersi sull’acquirente, cioè su di te;
• verifica che il venditore abbia la titolarità per vendere. Se non è l’unico proprietario è necessario verificare che tutti i proprietari vogliano vendere. Questo documento va richiesto soprattutto se l’immobile che vuoi acquistare è pervenuto al venditore per eredità o per donazione.

Acquistare casa: il compromesso e il rogito

Una volta fatte tutte le verifiche del caso prima di acquistare casa e, dopo aver individuato il mutuo più adatto alle tue esigenze, puoi passare quindi alla compravendita vera e propria: il rogito. Questa è la fase più importante di tutte perché si tratta dell’accordo formale con il quale il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà di una casa dietro il pagamento del prezzo pattuito. L’atto di compravendita, detto anche rogito, si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. Nella compravendita è obbligatorio, pena la nullità, l’atto scritto con l’elenco di tutti gli elementi utili a individuare l’appartamento: la descrizione della casa, la sua ubicazione, la volontà di vendere e di acquistare, il prezzo concordato. Un elemento molto importante dell’atto di vendita è costituito dal preliminare di compravendita ossia il compromesso, il quale va messo sempre per iscritto. Questo passaggio non è obbligatorio ma rappresenta una garanzia per chi vuole acquistare casa poiché gli accordi presi nella fase del compromesso sono vincolanti per entrambe le parti, sia per il venditore che per l’acquirente. Ad esempio semplici ricevute di pagamento per caparre e anticipi potrebbero non essere ritenute valide se in esse non è specificato il motivo del versamento e gli estremi dell’appartamento. Dunque i dati riportati sul compromesso saranno gli stessi da inserire nell’atto notarile:

• nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice fiscale;
• descrizione dell’appartamento, categoria ed estremi catastali, palazzina, scala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del venditore circa ipoteche, conformità urbanistiche, abitabilità, morosità condominiali, vincoli e l’indicazione che l’appartamento sia libero o occupato dal venditore o da un inquilino. Se è il venditore ad occupare l’appartamento, è consigliabile stabilire tempi e modalità del rilascio, possibilmente prima della stipula del rogito, e subordinando il pagamento del corrispettivo di vendita alla liberazione dell’alloggio;
• il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, l’ammontare della caparra e di eventuali altri anticipi, il termine entro il quale sarà stipulato il rogito notarile;
• l’eventuale indicazione del notaio, che di norma viene scelto dall’acquirente;
• la presenza o meno di ipoteche. E’ consigliabile inserire sul compromesso una dichiarazione esplicita del venditore che affermi la libertà dell’appartamento da ipoteche e da qualsiasi tipo di vincolo architettonico o paesaggistico. Se l’immobile risulta ipotecato dovrai chiederne la cancellazione. In caso contrario, in sede di stipula notarile, ti consigliamo di trattenere la cifra corrispondente all’ipoteca, versandola al notaio con la disposizione di consegnarla al venditore non appena questi avrà proceduto alla cancellazione dell’ipoteca;
• se il rogito notarile sarà stipulato molto tempo dopo il compromesso, ti consigliamo di registrare il compromesso presso l’ Agenzia del Territorio in modo tale da poterti tutelare in caso di sorprese da parte del venditore come ad esempio un pignoramento.

Le imposte da pagare per acquistare casa

Acquistare casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Le spese per l’atto di compravendita – il rogito notarile – sono a carico dell’acquirente e sono proporzionali al valore di vendita dell’immobile. Più alto è il valore dell’immobile più bassa sarà la percentuale richiesta dal notaio. Oltre al rogito notarile, l’acquirente è tenuto al pagamento delle seguenti imposte (che vengono calcolate sul prezzo di vendita e sulla base della veste giuridica del venditore):

• imposta di registro;
• IVA;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili sono le seguenti:

1. Se stai acquistando la prima casa e il venditore è un privato:

• IVA esente;
• imposta di registro del 2%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

2. Se stai acquistando la prima casa, il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e sono trascorsi 5 anni dall’ultimazione lavori:

• IVA del 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro;

3. Se stai acquistando un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

– quando il venditore è un privato oppure un’impresa che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori:

• IVA esente;
• imposta di registro del 9%;
• imposta ipotecaria di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro

– quando il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori:

• IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

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