Accollo mutuo costruttore: come funziona e quali sono i rischi

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Avete deciso di comprare casa direttamente dal costruttore e questi vi ha proposto l’accollo del mutuo: cosa fare? L’accollo del mutuo significa subentrare al posto del soggetto che ha accesso il finanziamento con la banca – in questo caso l’impresa costruttrice – e rimborsare all’istituto finanziario il mutuo dell’immobile al suo posto. Molti decidono di ricorrere alla pratica dell’accollo perché riduce i costi di apertura del mutuo, a tutto vantaggio dell’acquirente. Anche il venditore – in questo caso il costruttore – trae i suoi benefici dall’accollo del mutuo perché in questo modo riesce a coprire velocemente le spese affrontate per la costruzione dell’immobile. Questo significa che l’accollo mutuo costruttore è un’ipotesi che va sicuramente presa in considerazione quando si decide di comprare casa. Tuttavia sarebbe da incoscienti accettare la proposta a occhi chiusi senza valutarne i potenziali svantaggi. In questa guida vedremo cosa è l’accollo mutuo costruttore, come funziona e quali sono i rischi che comporta.

Sommario

L’accollo mutuo costruttore – detto anche semplicemente subentro del mutuo – è uno strumento finanziario previsto dalla legge che permette a un’impresa costruttrice di trasferire a un acquirente l’onere del pagamento delle rate del finanziamento accesso con la banca per la costruzione dell’immobile. In questo modo chi decide di comprare casa direttamente dal costruttore – che diventa in questo modo l’accollante – si assume l’obbligo di pagare le rate del mutuo stipulato dal soggetto precedentemente proprietario – che diventa quindi l’accollato. Si tratta in sostanza di un trasferimento del contratto di mutuo da un soggetto ad un altro. Accollarsi un mutuo direttamente dal costruttore non solo fa risparmiare l’acquirente sulle spese che l’apertura di un mutuo ex novo comporta. Nel caso particolare in cui l’accollato è appunto un’impresa costruttrice, l’accollante dovrà infatti restituire alla banca solo l’80% del debito residuo. Se l’accollato è invece un privato, l’accollante dovrà restituire il mutuo per intero.

L’art. 1273 del Codice Civile recita: ”Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi e’ liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo e’ obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione e’ avvenuta”. Esistono due tipi di accollo del mutuo. L’accollo liberatorio che svincola l’accollato da tutti gli obblighi derivanti dal mutuo e che trasferisce tutti gli oneri all’accollante. L’accollo cumulativo, invece, prevede che l’accollato e l’accollante restino entrambi vincolati nei confronti della banca. Quale è la differenza tra accollo liberatorio e accollo cumulativo? Se l’accollante si rivela inadempiente, nel primo caso questi rimane l’unico responsabile del debito, nel caso dell’accollo cumulativo entrambi dovranno rispondere “in solido” del debito nei confronti dell’istituto finanziario.

Prima di decidere se accollarsi o meno il mutuo dal costruttore, ci sono alcune verifiche che vanno fatte per evitare noie o spese aggiuntive future. La prima e più importante di tutte è controllare che l’impresa costruttrice sia in regola con i pagamenti. Nessuno vorrebbe poi ritrovarsi a dover saldare i debiti del costruttore con la banca. Un altro rischio che si corre quando si sceglie l’accollo del mutuo è quello di vedersi attribuire un mutuo meno vantaggioso rispetto a un mutuo nuovo. Molto spesso succede che il costruttore chieda all’acquirente il pagamento delle spese sostenute per aprire la pratica di finanziamento. In tal caso verrebbero meno tutti i vantaggi dell’accollo del mutuo. E’ sempre consigliabile quindi, prima di decidere, informarsi sulla tipologia di mutuo stipulato dal costruttore, sulle spese e gli oneri collegati, i tassi di interesse applicati. Facciamo un esempio. Vi viene proposto un mutuo trentennale di 250.000€ al tasso del 5%, quindi con una rata mensile di 1.3422€. In alternativa troviamo un’offerta mutuo con un tasso di interesse al 4%. Sommando al costo dell’immobile le spese notarili di 2000€, la rata mensile sarebbe di 1,203€, inferiore a quella proposta dall’accollo del mutuo. Fate quindi sempre attenzione a calcolare con cura il vantaggio economico di una proposta di accollo. In terzo luogo, verificate che le condizioni proposte dalla banca per l’accollo del mutuo siano le stesse del mutuo originario stipulato con l’impresa costruttrice. Alcuni istituti finanziari potrebbero provare a fare i furbi e a cogliere l’occasione dell’accollo per modificare a proprio vantaggio i termini del finanziamento aumentando ad esempio il tasso d’interesse o modificando il piano di ammortamento. Infine, un altro rischio collegato all’accollo mutuo dal costruttore a cui prestare particolare attenzione riguarda l’unità immobiliare che state acquistando. Nel caso in cui l’impresa abbia chiesto un finanziamento per la costruzione di più unità immobiliari all’interno di un complesso residenziale ad esempio, verificate sempre che il mutuo originario sia stato suddiviso tra le diverse unità. Questa è una delle verifiche più importanti da fare poiché altrimenti vi ritrovereste a pagare il vostro mutuo anche per le altre abitazioni.

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