Acquisto prima casa: cosa è un’asta giudiziaria

Acquisto prima casa: cosa è un’asta giudiziaria
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di | 27-12-2016 | Mutui

L’acquisto prima casa non è certo cosa facile. Le decisioni da prendere e le opzioni da considerare sono molte. Per non parlare poi del budget, spesso limitato, e delle spese accessorie da sostenere: dai costi di istruttoria richiesti dalla banca per valutare la domanda di mutuo alle certificazioni, dagli oneri dovuti al notaio a quelli per l’assicurazione sul mutuo, dalla perizia del tecnico incaricato di valutare l’immobile alle imposte sul mutuo. Ma risparmiare su alcune di queste spese accessorie si può. Basta armarsi di tanta pazienza e forza di volontà evitando ad esempio di affidarsi a un’agenzia immobiliare. Non tutti infatti sanno che è possibile procedere all’acquisto prima casa da soli senza intermediari e risparmiare in questo modo anche fino a 10mila euro (che è il costo medio delle commissioni dovute alle agenzie immobiliari le quali si prendono circa il 3% sul prezzo dell’immobile venduto). Come? Partecipando a un’asta giudiziaria. Partecipare a un’asta giudiziaria non è affatto semplice: bisogna rivolgersi direttamente al tribunale, versare una caparra del 10% sul prezzo di base dell’immobile all’asta e pagare poi l’intero importo entro 60 giorni. Per poter fare un’acquisto prima casa in un’asta giudiziaria occorre dunque una certa disponibilità di denaro liquido. Negli ultimi anni, però, grazie a un accordo stipulato tra banche e tribunali, anche chi non ha a disposizione contante, può richiedere un mutuo ad hoc. Il finanziamento deve essere richiesto un mese prima dell’asta, viene erogato solo se il richiedente si aggiudica la casa e, in caso contrario, si pagano solo le spese di istruttoria che ammontano a circa 100 euro. Ti abbiamo incuriosito? Ecco allora una guida veloce su cosa è un’asta giudiziaria e come partecipare per l’acquisto della prima casa.

Cosa è un’asta giudiziaria

L’asta giudiziaria è uno strumento poco conosciuto ma molto conveniente se stai valutando l’acquisto della prima casa ma hai un budget limitato e un gran bisogno di risparmiare il più possibile sulle spese accessorie. L’asta giudiziaria, in breve, è un’asta immobiliare dove vengono messi in vendita gli immobili di proprietà di persone o società che, non potendo far fronte ai propri debiti, sono costretti a venderli per liquidare i creditori. Per questo motivo acquistare la tua prima casa partecipando a un’asta giudiziaria può essere molto vantaggioso, perché in genere il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di mercato di circa il 20%. Tuttavia, per valutare se l’acquisto della casa è conveniente e, per evitare brutte sorprese, è necessario fare attenzione ad alcuni aspetti.

Acquisto prima casa in un’asta giudiziaria: la perizia sull’immobile in vendita

Prima di fare un’offerta per l’acquisto prima casa è consigliabile sempre consultare la perizia sull’immobile in vendita. La perizia – redatta da un professionista esperto e competente nominato dal giudice – è il documento più importante e contiene tutte le principali informazioni sulla casa all’asta:

  • lo stato di manutenzione dell’immobile;
  • la categoria catastale;
  • l’esistenza di eventuali vincoli sul bene o di debiti come ad esempio spese condominiali non pagate dal debitore;
  • permette di verificare che l’immobile sia in regola con la normativa edilizia, se sussistono abusi e, in caso della presenza di abusi, se sono sanabili;
  • permette di verificare se l’immobile è occupato e a quale titolo;
  • quali sono le formalità pregiudizievoli gravanti e a quanto ammonta il costo per la loro cancellazione.

E’ la perizia che stabilisce il prezzo base d’asta ed è un documento pubblico, sempre disponibile e consultabile sul sito del tribunale presso cui l’immobile è all’asta. Oltre alla consultazione della perizia, è consigliabile fare anche sempre un sopralluogo della zona in cui l’immobile è locato oltre che una visita della casa stessa. Per poter visitare l’immobile all’asta il consiglio è di annotarsi i riferimenti del delegato alla vendita e, se nominato dall’ufficiale giudiziario, del custode giudiziario al quale poter chiedere tutte le informazioni di cui hai bisogno in modo chiaro e trasparente.

Acquisto prima casa in un’asta giudiziaria: come fare

Le aste giudiziarie avvengono presso il Tribunale di competenza della città in cui si vuole acquistare l’immobile. Il funzionamento di un’asta giudiziaria è molto semplice. Dopo aver incaricato un professionista di redigere una perizia di stima per determinare il valore dell’immobile, il giudice emana un’ordinanza di vendita che include tutte le fasi del procedimento d’asta:

  • il prezzo di partenza;
  • la modalità e la data del deposito cauzionale;
  • la data di chiusura delle offerte;
  • la data dell’asta;
  • la data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile;
  • la nomina di un custode giudiziario il quale ha il compito di gestire l’immobile pignorato occupandosi anche delle visite da parte dei potenziali acquirenti

L’ordinanza di vendita deve essere pubblicata almeno 45 giorni prima dell’asta tramite l’avviso d’asta. Infine, le aste sono di due tipi:

  1. senza incanto, l’asta giudiziaria in cui le offerte vengono presentate in busta chiusa;
  2. nel caso in cui gli immobili in vendita all’asta senza incanto non ricevono nessuna offerta, si ha l’asta con incanto che consiste in una gara pubblica tra i partecipanti.

Oltre che nei tribunali, le aste giudiziarie possono avvenire anche per via telematica grazie a una piattaforma informatica realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato. In questo caso prendono il nome di ‘aste telematiche notarili’ e le vendite avvengono presso il notaio ‘banditore’ o presso i notai ‘periferici’, nominati dal giudice delle esecuzioni.

Chi può partecipare alle aste giudiziarie?

Secondo l’art. 579 del codice di procedura civile, chiunque – eccetto il debitore – può partecipare a un’asta giudiziaria. Dunque anche chi sta pensando all’acquisto prima casa. Per fare un’offerta di acquisto è necessario presentare la documentazione richiesta e versare un deposito cauzionale, in genere sotto forma di assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d’asta. Nel caso in cui l’immobile non venga aggiudicato, la cauzione viene restituita mentre se è chi fa l’offerta a rinunciare all’immobile aggiudicato la cauzione non viene restituita. Se un tempo il mondo delle aste giudiziarie era considerato accessibile solo agli addetti ai lavori, oggi la crisi economica ha cambiato completamente lo scenario. Da un lato sono aumentati molto gli immobili all’asta a causa delle ridotte capacità di privati ed aziende di far fronte al pagamento dei debiti. Dall’altro sono molti i privati desiderosi di risparmiare e quindi in cerca dell’affare immobiliare, soprattutto chi con grande fatica sta provando a fare l’acquisto prima casa.

Acquisto prima casa: i mutui aste giudiziarie

Grazie a un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana è oggi possibile richiedere un mutuo speciale dedicato alle aste giudiziarie. Si tratta di un mutuo agevolato che viene erogato da alcuni istituti di credito o banche convenzionate che permette di ottenere un finanziamento fino all’80% del valore dell’immobile. La stipula del mutuo avviene soltanto con il decreto di trasferimento dell’immobile al mutuatario il quale deve poi versare il saldo entro 60 giorni, a meno che il giudice delle esecuzioni non conceda una proroga. Se l’importo erogato non è sufficiente a coprire il saldo, l’aggiudicatario, deve emettere un secondo assegno circolare necessario a coprire la differenza.

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