Compravendita di immobili tra parenti: come funziona

La compravendita di immobili tra parenti è un atto che si effettua con le stesse modalità di una compravendita normale. Però in alcuni casi le banche possono svolgere maggiori controlli. Scopriamo insieme tutto quello che c'è da sapere sulla compravendita tra parenti.

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In alcuni casi la ricerca di una casa da acquistare non richiede troppo tempo in quanto è proprio lì, già a disposizione, magari è quella del nonno o di una zia. Ma la compravendita di immobili tra parenti come funziona?

Ovviamente è un’operazione che la legge consente e il percorso da seguire è lo stesso che si segue per ottenere un mutuo classico. Quindi bisogna andare in banca e presentare tutta la documentazione relativa. A volte, però, le banche prestano maggiore attenzione nella compravendita tra parenti.

Vediamo il perché.

Sommario

Come anticipato a volte le banche sono più caute nel concedere mutui quando si tratta di una compravendita tra familiari. Questo perché l’operazione potrebbe accendere qualche campanello d’allarme da parte della banca.
Infatti, la banca potrebbe vedere un altro fine nell’operazione, ovvero l’ottenimento di liquidità immediata, e di conseguenza, il rimborso del mutuo diventa a rischio.

Oltre ai controlli che può fare la banca, un altro problema risiede nell’asse ereditario. Ad esempio: la compravendita di un immobile tra zio e nipote, alla morte dello zio, escluderebbe tutti gli altri eredi dall’esercizio del diritto sull’immobile ereditato. Questo perché, a differenza della donazione, l’atto di compravendita non può essere annullato.

L’unico caso in cui si riesce a revocare è se si dimostra che è stata una vendita fittizia. Quindi prima di procedere è bene chiedere ad un notaio di indagare sulla presenza di altri eredi per evitare contestazioni.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è che la compravendita tra parenti potrebbe avere come scopo quello di alienare il bene per sfuggire ai creditori, evitare il pignoramento o non pagare le tasse sull’immobile.

Al netto di quanto detto quindi, vediamo come acquistare la casa di un parente.
La banca nel caso di richiesta di mutuo per la compravendita tra parenti chiede delle condizioni imprescindibili, ovvero:

• busta paga
• contratto a tempo indeterminato
• dichiarazione dei redditi

Oltre a questi requisiti bisogna dimostrare il pagamento della rata del mutuo avvenga agevolmente, in linea di massima, la rata del mutuo non va oltre il 30% dello stipendio mensile netto.

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Altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione è quello del valore dell’immobile. Infatti, il prezzo di vendita deve essere in linea con quello del mercato, altrimenti un prezzo troppo basso insospettirebbe qualunque istituto di credito e di conseguenza l’erogazione del mutuo verrebbe scartata.
Però con un prezzo equo dell’immobile e se si è in possesso di tutti i requisiti le banche possono concedere un mutuo fino al 70% del valore dell’immobile.

Per questo non bisogna arrendersi al primo rifiuto ma continuare a cercare con costanza un istituto di credito che conceda il finanziamento.

Nel caso proprio non si riesca, però, ci sono altre opzioni disponibili che consentono la cessione di un immobile ad un parente.

Queste sono:

• la donazione
• la locazione
• il comodato d’uso gratuito

Con la donazione si intende di fatto l’atto di donare l’immobile e si stipula sempre davanti ad un notaio.
Ma vediamo i vantaggi e gli svantaggi della donazione tra aprenti. Quest’atto consente di risparmiare sull’acquisto, poiché chi riceve l’immobile (donatario) non deve pagare nulla. Di contro, però, esistono le imposte da pagare, che sono:

• di donazione
• ipotecaria
• di registro
• catastale

Queste vengono calcolate in base al grado di parentela e in certi casi, ad esempio una donazione ad un figlio, la franchigia può arrivare ad un milione di euro.

Un altro svantaggio della donazione è che può essere revocata. Infatti, gli altri eredi hanno 20 anni di tempo per contestare l’atto, se il donante (chi dona l’immobile) è in vita e 10 anni di tempo dopo la sua morte se dimostrano di essere stati lesi.
Inoltre, la revoca può avvenire anche in caso di ingiuria o grave danno al donante stesso.

Con locazione s’intende un normale contratto di affitto che è disciplinato secondo i termini delle attuali norme vigenti.

In ultimo parliamo anche del comodato d’uso gratuito che consente ad un parente di usufruire di un immobile senza corrispondere nulla al proprietario. L’utilizzo può essere a tempo determinato o indeterminato con contratto verbale o scritto.
Consigliamo di stilarlo in forma scritta per evitare contenziosi tra le parti. Inoltre, in caso di comodato d’uso gratuito ad un figlio o ad un genitore e se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in alcuni casi consente di avere degli sgravi su IMU e TASI.

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