Concessione mutuo: quali sono le valutazioni della banca?

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Prima della concessione mutuo, una banca o un istituto di credito valuta la richiesta in base ad alcuni criteri come l’età del cliente, la sua posizione lavorativa e la sua affidabilità creditizia. I parametri adottati possono variare da banca a banca ma sempre nell’ambito delle norme e delle direttive decise dalla Banca d’Italia. Prima di chiedere un mutuo quindi è sempre bene verificare di avere tutti i requisiti e, soprattutto, occorre sempre considerare il rapporto rata-reddito. Quali sono questi criteri che la banca valuta prima della concessione mutuo? Scoprilo in questa guida che ComparaSemplice.it ha redatto per te.

Concessione mutuo: i requisiti richiesti dalla banca

Per poter procedere alla concessione mutuo, la banca dovrà valutare alcuni requisiti senza i quali il richiedente non potrà accedere al finanziamento. Questi requisiti possono riguardare sia la persona richiedente il mutuo sia l’immobile oggetto di finanziamento. Tra i requisiti relativi alla persona i più importanti sono:

• i requisiti economici cioè la capacità di rimborso della persona richiedente il mutuo. Questi requisiti economici verranno valutati dalla banca tramite la verifica della storia finanziaria dell’acquirente per verificarne l’affidabilità nei pagamenti, il controllo presso la Camera di Commercio dell’eventuale possesso da parte del richiedente di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento o della presenza di un’eventuale storia di fallimenti; il controllo protesti per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali;
• la compatibilità tra l’importo della rata del mutuo e il reddito del richiedente. La rata, solitamente, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto e, per rilasciare il cosiddetto parere di fattibilità, la banca valuta anche la soglia minima di sussistenza propria del richiedente calcolandola in base a dei criteri predeterminati;
• la tipologia di impiego. Per ottenere un mutuo, il richiedente deve dimostrare di percepire un reddito stabile e accertabile;
• l’età del richiedente. Generalmente, un mutuo può essere richiesto da chiunque abbia almeno 18 anni di età e 75 anni al massimo al momento della scadenza del finanziamento. La quasi totalità delle banche non accetta richieste di mutui che verrebbero estinti oltre il compimento del 75esimo/80esimo anno di età del richiedente il mutuo.

Per quanto riguarda invece i requisiti relativi all’immobile, la banca valuterà la compatibilità tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile tramite una perizia sulla casa che si ha intenzione di acquistare sia per determinarne il valore che per stabilire se il l’importo richiesto dal mutuatario corrisponde a quello individuato dal perito di fiducia della banca.

I documenti necessari per la concessione mutuo

Una volta scelta la tipologia di mutuo e identificato la banca o l’istituto di credito a cui fare la richiesta di finanziamento, prima di passare alla delibera finale per la concessione mutuo, occorrerà consegnare alla banca tutta la documentazione necessaria per permettere all’istituto di credito di fare le sue valutazioni. In questo modo la banca o l’istituto di credito potrà valutare la tua situazione economica presente e futura e calcolare quindi il rischio a cui potrebbe andare incontro prestandoti la somma di finanziamento richiesta. Questi documenti si suddividono in documenti sulla persona o sulle persone richiedenti il mutuo e documenti sull’immobile. I documenti sull’immobile per il quale si chiede il mutuo – che servono alla banca per valutare il valore del bene e la sua provenienza – sono:

• fotocopia del compromesso;
• fotocopia dell’atto di provenienza

I documenti sulla persona – richiesti dalla banca allo scopo di valutare le condizioni economiche del richiedente il mutuo, conoscerne il reddito, il carico familiare e se ci sono elementi passati che potrebbero influenzare i rischi derivanti dalla concessione del mutuo – sono:

• carta d’identità;
• codice fiscale;
• certificato di residenza;
• certificato dello stato di famiglia e persone a carico;
• l’occupazione attuale per capire se si tratta di lavoro dipendente o autonomo;
• il settore lavorativo/produttivo;
• la qualifica;
• il reddito netto mensile;
• il reddito netto annuale;
• modello CUD ( se lavoratore dipendente);
• modello Unico (se lavoratore autonomo);
• certificato di servizio (se lavoratore dipendente);
• fotocopia busta paga (se lavoratore dipendente);
• fotocopia estratti conti (se lavoratore autonomo);
• una dichiarazione di non avere debiti oppure di averne e, in quest’ultimo caso, occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori.

La maggior parte delle banche chiede gli stessi documenti ma, in casi particolari, l’istituto di credito potrebbe richiedere maggiori informazioni e quindi altri documenti. I casi in cui viene richiesta una documentazione aggiuntiva sono ad esempio quelli in cui il richiedente è un soggetto particolarmente a rischio come le persone divorziate oppure i lavoratori autonomi.

Concessione mutuo: il parere preliminare di fattibilità e l’istruttoria

Una volta presentata tutta la documentazione richiesta, si passa alle due fasi precedenti la concessione mutuo:

1. il parere preliminare di fattibilità, cioè la verifica da parte delle banca che ci siano tutte le condizioni necessarie e sufficienti all’erogazione del mutuo. Il parere preliminare di fattibilità viene fornito dalla banca in base ai seguenti criteri di finanziamento:

• il reddito del cliente richiedente e del suo nucleo familiare;
• il cosiddetto rapporto rata-reddito, cioè il rapporto tra la rata mensile del mutuo e il reddito mensile netto complessivo del richiedente che, in linea di massima, non deve superare il 35-40%;
• una storia creditizia che non presenti ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
• la presenza di garanzie supplementari o di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo in caso di inadempienza da parte del richiedente;
• il valore dell’immobile oggetto del finanziamento offerto in garanzia

È bene sottolineare che il parere preliminare di fattibilità del mutuo non è vincolante in quanto dovrà essere confermato da un’analisi istruttoria;

2. l’istruttoria, ossia la verifica nel dettaglio di tutte le informazioni fornite dal richiedente, attraverso l’esame di alcuni documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca. La tipologia di questi documenti dipenderà dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro del richiedente e dal tipo di immobile a garanzia del finanziamento. In pratica, la banca dovrà accertarsi ulteriormente che il richiedente sia in grado di restituire l’importo erogato con il mutuo verificando la capacità di credito e di reddito del richiedente, effettuando un controllo su eventuali insolvenze del passato, inviando un proprio perito per calcolare il valore dell’immobile e iscrivere l’ipoteca. L’esito della fase istruttoria determina l’approvazione o meno della concessione mutuo.

Perché è importante informarsi sui criteri di valutazione per la concessione mutuo?

Conoscere i criteri utilizzati dalle banche o istituti di credito per valutare la concessione mutuo o meno è molto importante perché permette di effettuare una richiesta adeguata a ottenere il mutuo più conveniente e consente al tempo stesso di aumentare le possibilità di successo della tua richiesta da parte della banca. Se la tua storia creditizia non ti permette di chiedere un mutuo perché ad esempio sei segnalato come un cattivo pagatore, puoi allora valutare la possibilità di chiedere un mutuo per protestati, una tipologia di mutuo dedicata a chi, in passato, ha avuto problemi finanziari.

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