Il mutuo di ristrutturazione. Cos’è e come funziona

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Il mutuo di ristrutturazione è un finanziamento destinato ai lavori di rinnovo della tua casa. Visto il costo generalmente elevato delle ristrutturazioni, anche di quelle di manutenzione ordinaria come ad esempio la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione degli infissi, e il conto in banca di gran parte degli italiani che invece tende a ridursi sempre più, sono pochi coloro che possono permettersi di ristrutturare casa pagando in contanti o in un’unica rata. E’ molto importante, se non fondamentale, conoscere quindi tutte le possibilità di mutuo per la ristrutturazione della casa, in modo da poter scegliere quello più adatto alle tue esigenze. Le opzioni possibili sono molte e anche le tipologie di mutuo di ristrutturazione casa sono diverse. Vediamo insieme con questa guida tutti i dettagli su cosa è il mutuo di ristrutturazione, come funziona, quali agevolazioni fiscali permette e come richiederlo.

Cosa è un mutuo di ristrutturazione

Il mutuo di ristrutturazione è una particolare forma di finanziamento destinato a coloro che desiderano ottenere liquidità per la ristrutturazione della propria casa. I mutui per la ristrutturazione della casa, stipulati con una banca o con un istituto di credito, sono molto simili ai mutui per l’acquisto di un immobile. La loro durata può infatti variare dai 5 ai 30 anni, si differenziano in base al tipo di tasso – fisso, variabile o misto – e, per il loro ottenimento, è necessaria la stessa documentazione richiesta per il mutuo di acquisto casa.

Come funziona il mutuo di ristrutturazione

Per prima cosa, i mutui di ristrutturazione si distinguono in base al tipo di intervento di ristrutturazione:

• Ristrutturazione per la manutenzione ordinaria o “piccole opere”;
• Ristrutturazione per la manutenzione straordinaria o “piccole opere”;
• Ristrutturazione per le “grandi opere”.

La classificazione in queste tre categorie ha ovviamente delle conseguenze pratiche sia dal punto di vista della documentazione richiesta per l’ottenimento del mutuo di ristrutturazione sia per quanto riguarda l’importo finanziabile, le modalità di erogazione e di restituzione del capitale investito sia, infine, per le agevolazioni fiscali che è possibile ottenere. Qualunque sia il tipo di intervento richiesto, il mutuo di ristrutturazione permette il versamento di una somma che può arrivare fino all’80% del valore della casa. Ricordiamo, però, che il valore preso in considerazione non è quello attuale, ma il valore stimato della casa in seguito all’intervento di ristrutturazione. Più semplicemente, il mutuo sarà uguale al valore che acquisirà l’immobile alla fine degli interventi di ristrutturazione.

Il mutuo di ristrutturazione per le piccole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria 

1. Il mutuo di ristrutturazione per le piccole opere di manutenzione ordinaria va richiesto quando i lavori di ristrutturazione riguardano interventi di piccola entità per i quali non si ha bisogno di nessuna concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. Si tratta di interventi su immobili già esistenti e può essere di due tipi:

• interventi che riguardano parti limitate di un immobile;
• interventi che restituiscono funzionalità a un immobile, perché cadente o non abitabile.

Anche se in questi casi non è necessaria una concessione edilizia, chi realizza gli interventi di ristrutturazione, resta tuttavia responsabile della regolarità dei lavori soprattutto per quanto riguarda le norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti elettrici o quelli del gas, ad esempio, devono essere realizzati da personale qualificato e devono essere certificati come conformi alla legge.

2. Il mutuo di ristrutturazione per le piccole opere di manutenzione straordinaria invece, va richiesto quando i lavori di ristrutturazione riguardano interventi di piccola entità per i quali si ha bisogno della concessione edilizia pagando quindi le imposte dovute al Comune in cui l’immobile è locato. Si tratta di interventi su immobili già esistenti che però, per rientrare nella categoria di “piccole opere”, non devono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso da quello precedente. È molto importante, quindi, verificare insieme al progettista che gli interventi rientrino nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio del Comune. Ricordiamo a questo proposito che l’autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.

Il mutuo di ristrutturazione per le grandi opere

Il mutuo di ristrutturazione per le “grandi opere” include:

1. tutti quegli interventi di ristrutturazione per i quali è necessario il rilascio di una concessione edilizia – e di conseguenza anche il versamento di alcuni oneri al Comune in cui l’immobile è locato che saranno proporzionali alla superficie interessata e al tipo di edificio;
2. tutti quegli interventi che riguardano un immobile nella sua interezza, sia all’interno che all’esterno e che comportano trasformazioni sostanziali quali il cambio d’uso dell’immobile, il suo aspetto estetico, la dimensione dell’edificio, la ricostruzione dello stabile e le nuove costruzioni.

Il mutuo di ristrutturazione: la documentazione necessaria e i requisiti

Per poter accedere a un mutuo di ristrutturazione occorrerà presentare dei documenti che variano in base al mutuo di ristrutturazione richiesto:

• per il mutuo di ristrutturazione per la manutenzione ordinaria di piccole opere occorreranno il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavoro;
• per il mutuo di ristrutturazione per la manutenzione straordinaria di piccole opere occorreranno il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavoro, il progetto edilizio, l’autorizzazione edilizia e la DIA, ossia la denuncia di inizio attività in edilizia;
• per il mutuo di ristrutturazione per le grandi opere occorreranno il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavoro, il permesso e il contributo di costruzione

In tutti e tre i casi, per quanto riguarda i requisiti, occorrerà avere o un contratto a tempo indeterminato o un contratto a tempo determinato di durata non inferiore a quella del finanziamento.

Modalità di erogazione del mutuo di ristrutturazione

In merito alle modalità di erogazione del mutuo di ristrutturazione si può scegliere tra due diverse opzioni:

• l’erogazione del finanziamento in un’unica soluzione che avviene di solito quando si tratta di realizzare piccoli interventi di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria con un finanziamento che può arrivare a un massimo di 70/100mila euro circa;
• l’erogazione del prestito durante lo stato di avanzamento dei lavori (SAL) avviene invece quando il finanziamento previsto è molto elevato – superiore ai 70/100mila euro – e riguarda l’esecuzione o di grandi opere o di manutenzione straordinaria di piccole opere

Le agevolazioni fiscali sul mutuo di ristrutturazione

Le agevolazioni fiscali sul mutuo di ristrutturazione edilizia sono stati introdotti per la prima volta con il Dpr 917/86, e sono tuttora validi. Ciò che è cambiato con le varie leggi di stabilità degli ultimi anni riguarda la quota detraibile:

• per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione casa avvenuti tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2015, la detrazione Irpef ammonta al 50%, per un importo massimo di 96 mila euro;
• per quanto riguarda l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (A per i forni) destinati all’arredo della casa oggetto di ristrutturazione, se la spesa è stata effettuata dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015, l’importo massimo detraibile in questo caso è di 10 mila euro;
• più elevate ancora invece le detrazioni per chi decide di dotare casa propria o l’immobile commerciale di misure antisismiche – se tali immobili si trovano in zone ad alto rischio di terremoti, di interventi di riqualificazione energetica o per la rimozione dell’amianto. In questo caso, per le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015 le detrazioni raggiungono il 65%.

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