Mutuo per la casa: richiedere una surroga

L’acquisto di una casa (in modo particolare la prima casa) è un passo fondamentale per una famiglia o un singolo, e molto spesso coincide con l’accensione di un mutuo dato che raramente si possiede una liquidità tale da poter comprare una casa senza bisogno di aiuto. Prima di parlare in dettaglio della surroga andiamo innanzitutto a riepilogare in due parole cos’è un mutuo per la casa.

Questo altro non è che un contratto, stipulato tra un mutuante (la banca generalmente) e un mutuatario (noi), dove chi concede il mutuo anticipa la somma di denaro necessaria per finanziare l’acquisto di una casa, somma che verrà restituita nel tempo sotto forma di rate, con l’aggiunta delle spese e degli interessi dovuti.

Il mondo dei mutui è molto cambiato negli ultimi anni, e come leggerete in questo articolo ormai ci sono tante nuove possibilità di cambiamento per chi ritiene le condizioni del proprio mutuo obsolete o poco convenienti rispetto alle altre. Surroga, rinegoziazione, sostituzione, erano parole fino a ieri sconosciute o poco conosciute dalle famiglie, ma che oggi sono diventate indispensabili per saper sopravvivere nell’universo dei finanziamenti.

Cos’è la surroga di un mutuo

Oggi accendere un mutuo non significa più vincolarsi ad una banca per tutta la durata della restituzione del finanziamento come poteva accadere un tempo. Ogni giorno gli istituti bancari propongono mutui a tassi più vantaggiosi o con caratteristiche più interessanti e personalizzate, e dal 2007 (Legge Bersani) il mutuatario ha la facoltà di poter “spostare” il proprio mutuo liberamente presso una nuova banca, senza dover sostenere alcun costo aggiuntivo.

Surrogare un mutuo, ovvero portarlo presso un nuovi istituto di credito vuol dire richiedere l’importo di un nuovo finanziamento pari al debito residuo, ovvero alla cifra che ancora non abbiamo rimborsato nel corso del nostro mutuo. In caso di ipoteca, non ne viene creata una ulteriore, ma rimane attiva l’ipoteca originaria attivata al momento dell’accensione del nostro mutuo, che viene semplicemente aggiornata.

Al momento della richiesta di surroga potremo scegliere di cambiare il tipo di tasso di interesse ad esempio, oppure scegliere un’offerta che abbia condizioni più convenienti circa le spese di gestione, o che preveda dei benefit non presenti nel nostro vecchio contratto. Le offerte sui mutui si aggiornano costantemente, quindi è comprensibile che i richiedenti possano desiderare di passare a soluzioni sempre più convenienti. Le banche propongono soluzioni sempre più competitive approfittando di questa maggiore libertà del mercato e l’unica difficoltà è quella di orientarsi in un mondo di offerte sempre più affollato e rapido nei cambiamenti.

Le operazioni di surroga di un mutuo sono a costo zero, quindi non dovremo pagare ulteriori spese per effettuare questo tipo di trasferimento: nessuna imposta, nessuna spesa bancaria, nessun onere.

Surroga o rinegoziazione?

Spesso si confonde la surrogazione di un mutuo con la sua rinegoziazione, ma sono due azioni ben diverse. Mentre la surroga come dicevamo, altro non è che la portabilità del nostro mutuo verso una nuova banca che offre condizioni più convenienti, la rinegoziazione si applica invece quando chiediamo alla nostra stessa banca di modificare le condizioni contrattuali del mutuo in essere. Ad esempio potremmo chiedere l’abbassamento del valore della rata e l’allungamento del piano di rimborso o la reindicizzazione del mutuo.

La sostituzione di un mutuo

Per chi non è soddisfatto del proprio mutuo esiste addirittura una terza opzione oltre a surroga e rinegoziazione, ovvero la sostituzione del mutuo. In pratica si accende presso una nuova banca un mutuo che vada a estinguere il mutuo precedente. Il vantaggio in questo caso è che, contrariamente alla surroga, il finanziamento richiesto con il nuovo mutuo non dovrà per forza essere pari al debito residuo del vecchio mutuo, ma potrà anche essere superiore se avremo nuove esigenze di liquidità. E’ importante sapere che la sostituzione di un mutuo non è a costo zero, e che se il nostro “vecchio” mutuo era legato ad un’ipoteca, questa dovrà essere estinta e poi riattivata, con le relative spese.

Come si richiede la surroga del mutuo

Ci servirà comunicare per via scritta alla nuova banca (che prima avrà effettuati i necessari controlli e approvato la richiesta) e alla vecchia la nostra volontà di trasferimento, e compilare gli appositi moduli. Ricordiamoci che sebbene la banca di origine sia tenuta per legge ad autorizzare il passaggio entro 30 giorni, quella di destinazione non è obbligata ad accettare la surroga.

Quante volte si può effettuare una surroga

Non esiste un limite di legge stabilito al numero di volte che si può richiedere una surroga, ma le banche sono sospettose nei confronti di chi “salta da una banca all’altra” con troppa facilità e quindi generalmente viene concessa una sola surroga. Ricordiamoci che la banca di destinazione non è obbligata ad accettare la nostra richiesta, quindi se dopo gli opportuni controlli riterrà anomalo il nostro comportamento, non avvierà le operazioni di trasferimento del mutuoe quindi non verà effettuata la surroga.

Non solo mutui per la casa

Fino adesso abbiamo parlato del mutuo per la casa perché è la condizione più comune, ma è bene specificare che la surroga può essere richiesta anche per mutui di altro tipo, ad esempio quelli accesi per una ristrutturazione o per l’acquisto di altri beni.

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