Mutuo per acquisto locale commerciale: cos’è e come funziona

Mutuo per acquisto locale commerciale: cos’è e come funziona
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di | 24-02-2017 | Mutui

Dal momento che i posti di lavoro fisso tendono a ridursi sempre di più, sono molti coloro che decidono di mettersi in proprio e, visto il costo generalmente elevato degli affitti, alcuni possono decidere di accendere un mutuo per acquisto locale commerciale, una soluzione di investimento sicuramente più remunerativa rispetto al pagamento di un affitto che costituisce invece una spesa a fondo perduto. Accendere un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale significa investire nel proprio futuro ed è molto importante, se non fondamentale, conoscere tutte le caratteristiche di questo tipo di mutuo, in modo da poter scegliere l’offerta più adatta alle proprie esigenze. Vediamo insieme con questa guida tutti i dettagli su cosa è un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale, come funziona, quali agevolazioni fiscali permette e come richiederlo.

Sommario

Cosa è un mutuo per acquisto locale commerciale

Il mutuo per acquisto locale commerciale è un finanziamento che rientra nella categoria dei prestiti personali finalizzati.

Non tutti sanno che i mutui si suddividono in mutui fondiari e mutui ipotecari. Entrambe le tipologie di mutuo vengono concesse chiedendo come garanzia l’ipoteca sull’immobile che si sta acquistando, una garanzia che permette alla Banca di recuperare il proprio credito in caso di inadempienza del debito da parte del mutuatario. Ci sono tuttavia, tra i due tipi di mutuo, alcune differenze. La più importante è che il mutuo fondiario è il mutuo dedicato all’acquisto o alla ristrutturazione della prima casa e la norma che lo regola è il Testo Unico Bancario del 1993. Il mutuo ipotecario, invece, può essere richiesto anche per motivi diversi dall’acquisto di una casa ed è regolato dall’art. 1813 del Codice Civile. Il mutuo per acquisto locale commerciale è dunque un mutuo ipotecario e prevede delle condizioni di finanziamento, di calcolo rate e di piano di ammortamento differenti rispetto ad un mutuo tradizionale per l’acquisto della prima casa.

Come funziona il mutuo per acquisto locale commerciale

Le condizioni applicate dalle banche ai mutui per acquisto locale commerciale non sono molto diverse da quelle impiegate nei mutui tradizionali ma si differenziano rispetto a questi per alcune caratteristiche relative all’importo finanziabile e alla durata del piano di ammortamento.

Prima di tutto le caratteristiche di un mutuo per acquisto locale commerciale sono diverse rispetto a un mutuo per l’acquisto della prima casa. Il mutuo per l’acquisto di un immobile diverso dalla casa copre infatti una percentuale compresa tra il 50 ed il 75% del costo dell’immobile; solitamente il finanziamento viene acceso per una durata di tempo inferiore – al massimo vent’anni contro i trenta dei mutui per l’acquisto della casa. Infine, questo tipo di finanziamento ha anche un trattamento particolare per quanto riguarda le agevolazioni fiscali – che ovviamente sono diverse da quelle usualmente concesse per i mutui casa.

Anche i requisiti richiesti al mutuatario e la documentazione da presentare sono diverse. Tra l’altro, il soggetto che intende richiedere un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale deve presentare:

  • il rapporto LTV – conosciuto anche come Loan to value – che viene calcolato in base alla destinazione d’uso dell’immobile e che rappresenta in sostanza il valore in percentuale del rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell’immobile;
  • la documentazione relativa all’immobile da mutuare.

Cos’è il Loan to value?

Quando chiediamo un mutuo finalizzato all’acquisto di un locale commerciale, il documento più importante che ci verrà richiesto dalla banca sarà il Loan to value. Come abbiamo detto, esso rappresenta il valore percentuale dato dal rapporto tra la somma che chiederemo in prestito e il valore di mercato dell’immobile che vogliamo acquistare. Facendo un esempio, tra un mutuo del valore di 100.000 euro e un immobile a garanzia del valore di 200.000 euro, il Loan To Value sarà pari a:

100.000 : 200.000 = 0,5 = 50%

Perché è così importante la determinazione dell’LTV? Perché è questo dicumento che stabilisce quanto denaro possiamo richiedere alla banca prima della fase di istruttoria. Di solito, il Loan to value non può superare l’80% del valore dell’immobile e viene stabilito da un’apposita perizia tecnica. Le banche applicano i loro tassi di interesse al Loan To Value e più la somma richiesta sarà inferiore all’LTV, minore sarà il tasso applicato. Se l’LTV è basso, l’istituto di credito non dovrà preoccuparsi di eventuali inadempienze da parte del mutuatario poiché più alto sarà il valore dell’immobile a garanzia del mutuo, maggiore sarà il livello di garanzia. La conseguenza è che minore sarà il valore del Loan to value, maggiori saranno le probabilità di finanziamento. Più bassa sarà la somma richiesta a parità di costo, minore sarà il tasso di interesse applicato. Dunque le banche applicheranno tassi di interesse più bassi ai clienti che chiederanno un mutuo contenuto rispetto al valore del bene da porre a garanzia. Facciamo l’esempio di un immobile con un LTV al 50%, in questo caso la banca applicherà un tasso di interesse favorevole, al contrario nel caso di un immobile con un LTV all’80% la banca applicherà un tasso di interesse standard più elevato. Ricapitolando:

  • LTV al 50%- 60% un tasso agevolato;
  • LTV al 80% un tasso standard;
  • LTV al 95% -100% un tasso meno favorevole a compensazione dei rischi e per ripagare gli eventuali costi di una polizza fideiussoria posta a garanzia delle quote eccedenti l’80%.

L’alternativa al mutuo per acquisto locale commerciale: il leasing immobiliare

Una soluzione diversa di finanziamento per l’acquisto di un locale commerciale è quella richiesta da un soggetto con partita Iva. In questo caso il contratto di mutuo può essere stipulato con un leasing immobiliare che permette di ridurre i costi dell’acquisto dell’immobile in un arco di tempo minimo di 18 anni. Questa soluzione in sostanza è caratterizzata dall’acquisto da parte della banca dell’immobile che viene riscattato dall’acquirente gradualmente attraverso il pagamento di un canone. Con il leasing immobiliare il finanziamento copre fino al 100% del valore dell’immobile e non è obbligatoria la sottoscrizione di un’ipoteca con una notevole riduzione dei costi dal momento che non c’è la parcella notarile per la registrazione dell’operazione. In questo modo non si rischia neanche un possibile pignoramento dell’immobile per il mancato pagamento delle rate del mutuo. Tuttavia, l’utente non diventa proprietario dell’immobile immediatamente.

I vincoli del mutuo per acquisto locale commerciale

Il mutuo per acquisto locale commerciale prevede l’obbligo di non cedere e/o di non modificare la destinazione d’uso dell’immobile acquistato per un periodo definito in sede di rogito. Nel caso in cui il soggetto beneficiario del mutuo modifichi la destinazione del locale commerciale acquistato, la banca può richiedere la restituzione del capitale finanziato con l’aggiunta di una penale.

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