Mutuo per costruire casa: come funziona il mutuo edilizio

Esiste un mutuo per costruire casa? Un prestito che offre i mezzi economici necessari a edificare un’abitazione?

Il mutuo per l’acquisto della casa è senz’altro la forma di prestito più conosciuta e più diffusa. Tuttavia non si tratta dell’unica tipologia di mutuo richiedibile a una banca. Il mutuo edilizio, per esempio, è il tipo di prestito ideale per coloro che vogliono costruire o ristrutturare casa. Scopriamo cos’è, come funziona e quali sono le garanzie necessarie per chiedere questo tipo di prestito.

Sommario

Esistono marcate differenze tra il mutuo edilizio e il mutuo per l’acquisto di una casa. Per comprendere tutte le caratteristiche di questo prestito, partiamo da ciò che lo rende speciale rispetto al mutuo per la casa.

Prestito “a rilascio lento” – Mentre nel classico mutuo per l’acquisto di un immobile la somma richiesta viene erogata in un’unica soluzione, nel mutuo edilizio il prestito viene erogato seguendo le fasi di avanzamento dei lavori. Questo perché questa forma di prestito espone maggiormente la banca a perdita in caso di inadempienza del mutuatario: mentre nel caso dell’inadempienza sull’acquisto di una casa esistente la banca può rivalersi vendendo all’asta l’immobile, nel caso della nuova costruzione non potrebbe recuperare il valore concesso vendendo all’asta una struttura non ultimata.

Ipoteca sul terreno – Entrambi i mutui sono ipotecari poiché, a copertura del rischio assunto dalla banca mutuante, viene richiesta la garanzia rappresentata da un bene immobile. Nel caso di acquisto viene accesa un’ipoteca sulla casa acquistata, nel caso di costruzione ex novo viene ipotecato, il più delle volte, il terreno sul quale si sta costruendo. Nel caso del mutuo edilizio finalizzato alla ristrutturazione, l’oggetto dell’ipoteca sarà l’immobile da ristrutturare.

Somma finanziabile – Come avviene per il mutuo classico, per il prestito edilizio si può richiedere normalmente fino all’80% del valore dell’immobile terminato. Tale limite può essere superato (a discrezione della banca) solo a seguito della presentazione di ulteriori garanzie (come le fideiussioni).

Perizie per l’avanzamento dei lavori – La banca monitora i lavori attraverso perizie programmate, in modo da verificare il regolare avanzamento del progetto (Stato Avanzamento Lavori – SAL) e può definire il valore acquisito dall’edificio in ogni fase. Controllo necessario per quantificare l’erogazione della somma, senza rischiare troppo in caso d’inadempimento. La parcella del perito viene già definita in fase di stipula del contratto e i suoi costi vengono già inseriti nella proposta di mutuo.

Termine lavori – Un contratto di mutuo per la costruzione di una casa (o la sua ristrutturazione) prevede anche una clausola con la quale si definiscono i termini di tempo entro i quali i lavori devono essere terminati.

Rimborso – Le tempistiche per il rimborso del mutuo vanno da un minimo di diciotto mesi a un massimo di trent’anni .

Per ottenere un mutuo edilizio, è necessario soddisfare alcuni prerequisiti a carico del richiedente. Fanno riferimento alla fattibilità del progetto e alle autorizzazioni necessarie per avviare i lavori:

• approvazione del progetto;
• permesso di costruire
• autorizzazione all’inizio dei lavori.

Come si è detto, la concessione del mutuo per la costruzione di un immobile è subordinata all’accensione di un’ipoteca sul terreno (o sul valore iniziale dell’immobile in caso di ristrutturazione).  Tale garanzia viene accompagnata da una garanzia “minore” sulla solvibilità del futuro mutuatario: nel caso il richiedente fosse un dipendente, viene richiesta la busta paga; in caso di liberi professionisti e imprenditori, vengono richieste altre documentazioni atte a verificare la capacità economica di rimborsare il prestito per la costruzione della casa.