Detrazioni fiscali sul mutuo: guida aggiornata al 2026

di Fabrizio Comerci | 06-05-2026 | Leggi Norme Regole, Ultime News Mutui

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Gli interessi passivi del mutuo per la prima casa danno diritto a una detrazione Irpef del 19%, fino a un risparmio massimo di 760 euro l'anno. Ecco chi può richiederla, quali spese rientrano nel beneficio e come inserirle correttamente nella dichiarazione dei redditi.

Sommario

Cos’è la detrazione fiscale sul mutuo e a quanto ammonta

La detrazione fiscale sul mutuo è un’agevolazione che riduce direttamente l’Irpef dovuta. Chi ha stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa può portare in detrazione il 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, calcolato su un importo massimo di 4.000 euro per i mutui di acquisto e di 2.582,28 euro per i mutui di costruzione e ristrutturazione.

In termini pratici, il beneficio massimo annuo è:

• Mutuo per acquisto prima casa: 19% × 4.000 € = 760 € di risparmio fiscale annuo
• Mutuo per costruzione o ristrutturazione: 19% × 2.582,28 € = 490,63 € di risparmio fiscale annuo

La detrazione si applica all’imposta lorda, non al reddito imponibile: questo la distingue dalle deduzioni fiscali, che invece riducono la base su cui vengono calcolate le tasse. Con la detrazione, se si devono 2.000 euro di Irpef e si ha diritto a 760 euro di detrazione, si pagano effettivamente 1.240 euro.

Chi ha diritto alla detrazione: i requisiti

Per accedere alla detrazione Irpef sugli interessi passivi del mutuo è necessario soddisfare sia requisiti relativi all’immobile sia requisiti relativi al mutuatario.

Requisiti sull’immobile

• L’immobile deve essere di tipo residenziale e non di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9 sono escluse).
• Deve costituire o diventare l’abitazione principale del mutuatario entro 12 mesi dall’acquisto (o entro 6 mesi dal termine dei lavori, nel caso di costruzione o ristrutturazione).
• Il mutuo deve essere garantito da ipoteca sull’immobile acquistato o su altro immobile.

Requisiti sul mutuatario

• Il mutuo deve essere stipulato con una banca o intermediario finanziario autorizzato.
• Il mutuatario deve essere una persona fisica, non una società o ente.
• Al momento del rogito, il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili nello stesso comune, né di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni prima casa.
• La residenza anagrafica deve essere trasferita nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Caso particolare: trasferimento per lavoro

Se il mutuatario è costretto a stabilire la residenza in un comune diverso per esigenze lavorative documentate, la detrazione è comunque riconosciuta. Viene però meno nell’anno successivo in cui le ragioni del trasferimento cessano e non ci si riscrive nel comune dell’immobile.

Quali spese rientrano nella detrazione

Mutuo per acquisto prima casa

Le voci detraibili comprendono:

• Interessi passivi pagati nell’anno di imposta, certificati dalla banca con la dichiarazione annuale (solitamente inviata entro maggio dell’anno successivo).
• Oneri accessori, detraibili solo nell’anno di stipula del mutuo: commissione bancaria per l’intermediazione, imposta sostitutiva, spese di istruttoria, spese di perizia tecnica, spese per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
• Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione del capitale.

Non sono invece mai detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita, né le spese di mediazione immobiliare.

Mutuo per costruzione o ristrutturazione prima casa

Le stesse voci sono detraibili, con il massimale ridotto a 2.582,28 euro. La detrazione è valida a condizione che il mutuo sia stato stipulato nei 6 mesi precedenti o entro i 18 mesi successivi all’inizio dei lavori, e che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine degli stessi.

Mutui cointestati

In caso di mutuo cointestato tra due persone, ciascun cointestatario può detrarre il 19% sulla propria quota di interessi, nel rispetto del massimale individuale. Se uno dei due non è proprietario dell’immobile, non ha diritto alla detrazione sulla propria quota.

Come richiedere la detrazione nella dichiarazione dei redditi

La detrazione si inserisce annualmente nella dichiarazione dei redditi, nella sezione dedicata agli oneri detraibili:

• Modello 730 (lavoratori dipendenti e pensionati): la detrazione viene calcolata automaticamente nel conguaglio fiscale e restituita nella busta paga di luglio o nella rata pensionistica di agosto.
• Modello Redditi PF (lavoratori autonomi e altri contribuenti): riduce il versamento Irpef dovuto a saldo.

Il modello 730 precompilato e gli interessi del mutuo

Dall’anno d’imposta 2015, l’Agenzia delle Entrate inserisce nel 730 precompilato i dati sugli interessi passivi comunicati direttamente dalle banche. È comunque consigliabile verificare la correttezza dell’importo confrontandolo con la dichiarazione rilasciata dall’istituto di credito.

Documenti necessari da conservare

La documentazione non va allegata alla dichiarazione dei redditi, ma deve essere conservata ed esibita in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. I documenti rilevanti sono:

• Dichiarazione annuale della banca con l’ammontare degli interessi passivi pagati nell’anno. Se non pervenuta, è possibile richiederla alla propria filiale.
• Copia del contratto di mutuo, con evidenza della finalità (acquisto, costruzione o ristrutturazione prima casa) e del fatto che il mutuo è garantito da ipoteca.
• Atto di compravendita o concessione edilizia, per documentare la natura dell’immobile e la data di acquisto o inizio lavori.
• Fatture e ricevute delle spese accessorie sostenute nell’anno di stipula, se si intende detrarre anche gli oneri aggiuntivi.
• Certificato di residenza o autocertificazione, a riprova del trasferimento anagrafico nei termini previsti.

Cosa cambia se si surroga o rinegozia il mutuo

In caso di surroga (portabilità del mutuo verso un’altra banca), la detrazione è mantenuta nei limiti degli interessi che sarebbero stati detraibili con il mutuo originario. Se il nuovo mutuo ha un capitale residuo maggiore rispetto a quello originale — ad esempio perché si è aggiunta liquidità — la parte eccedente non dà diritto alla detrazione.

In caso di rinegoziazione con la stessa banca, le condizioni di detraibilità restano invariate rispetto al contratto originale.

Domande frequenti

Si può detrarre il mutuo sulla seconda casa? No. La detrazione del 19% sugli interessi passivi è riservata esclusivamente ai mutui ipotecari stipulati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. I mutui sulla seconda casa non danno diritto ad alcuna detrazione Irpef sugli interessi.

Cosa succede se si affitta la prima casa dopo aver detratto gli interessi? Se l’immobile cessa di essere l’abitazione principale — ad esempio perché viene affittato o si trasferisce la residenza altrove per ragioni non lavorative — si perde il diritto alla detrazione a partire dall’anno in cui si verifica il cambiamento.

Si può detrarre il mutuo anche in caso di separazione? Sì, con alcune condizioni. Il coniuge che lascia l’abitazione ma continua a pagare le rate del mutuo può mantenere la detrazione se nell’immobile risiede l’ex coniuge o i figli. La situazione va verificata caso per caso in sede di dichiarazione.

Il bonus prima casa e la detrazione sul mutuo sono cumulabili? Sì. Le agevolazioni sull’imposta di registro o sull’IVA per l’acquisto della prima casa (bonus prima casa) sono indipendenti dalla detrazione Irpef sugli interessi passivi del mutuo: i due benefici si applicano su basi imponibili diverse e sono cumulabili.

La detrazione fiscale sugli interessi del mutuo per la prima casa è uno dei benefici Irpef più rilevanti per i proprietari di casa con un finanziamento in corso. Il risparmio massimo annuo è di 760 euro per i mutui di acquisto e di circa 491 euro per quelli di costruzione e ristrutturazione. Per mantenerlo nel tempo è necessario che l’immobile resti l’abitazione principale, conservare la documentazione bancaria e inserire correttamente le spese nella dichiarazione dei redditi. Per situazioni particolari — mutui cointestati, surroghe, separazioni — è consigliabile il confronto con un consulente fiscale o con il CAF di riferimento.

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