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Surroga mutuo: Cosa é, come funziona e come chiederla

alcune compagnie partner confrontate

Cambiare banca mantenendo lo stesso mutuo, ma a condizioni economiche più vantaggiose è una pratica diventata ormai consueta per molti di coloro che hanno sottoscritto un finanziamento per comprare casa: grazie alla surroga mutuo, infatti, è possibile negoziare nuove condizioni economiche con la banca o l’Istituto di Credito con cui si è stipulato il contratto di mutuo ottenendo un risparmio che, in alcuni casi, può addirittura arrivare ai 2000 oppure ai 3000 euro l’anno.

Cos'è la surroga del mutuo?

La surroga mutuo (detta anche portabilità del mutuo) è stata introdotta nel 2007 dalla Legge Finanziaria 40/2007 meglio nota come legge Bersani – la celebre legge creata a tutela dei consumatori e della libera concorrenza - e permette di trasferire la gestione del proprio mutuo da una banca a un’altra che offre condizioni economiche più vantaggiose.

Come funziona la surroga mutuo

Grazie alla surroga del mutuo è possibile rinegoziare molte delle voci di spesa del finanziamento come: la tipologia di tasso d’interesse, passando ad esempio da un tasso variabile e un tasso fisso o viceversa; la durata del mutuo, che può essere accorciata o allungata in modo da ridurre il costo degli interessi o l’importo della rata; lo spread ovvero la capacità d restituire il finanziamento. La surroga non va confusa con la rinegoziazione del mutuo, una procedura che offre la possibilità di rinegoziare le condizioni economiche del mutuo stipulato in questo caso però con la stessa banca o Istituto di Credito con cui lo si è acceso.

Da ricordare, infine, che l’importo del nuovo finanziamento deve essere uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre non può essere richiesta nuova liquidità perché, per legge, gli importi del finanziamento in fase di surroga mutuo non possono essere modificati. In merito all'ipoteca, invece, non ne viene concessa una nuova, ma resta in essere l’ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata trasferendola al nuovo istituto di credito o banca. In sostanza, modificando le condizioni economiche del mutuo, sarà possibile disporre di un finanziamento più conveniente rispetto al mutuo precedente, ottenendo così una rata del mutuo mensile più accessibile ed economicamente più sostenibile rispetto a quella originaria.

Come richiedere la surroga mutuo

Per richiedere e riuscire a ottenere la portabilità del mutuo occorrerà seguire una procedura ben precisa che possiamo suddividere in tre diverse fasi:

La prima fase riguarda la ricerca della banca o dell’Istituto di Credito disposto a prendersi in carico l’ipoteca del precedente finanziamento. E’ questa la fase in cui è consigliabile procedere con la richiesta di diversi preventivi.
Non bisognerà infatti accettare subito la prima offerta di surroga mutuo che verrà offerta, ma valutare le diverse proposte facendo molta attenzione alle nuove condizioni contrattuali e selezionare quella che più si adatta alle proprie esigenze.
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Una volta selezionato il preventivo più conveniente si passa alla seconda fase, quella della richiesta vera e propria della surroga di mutuo. La richiesta della surroga va inviata in forma scritta alla nuova banca chiedendo formalmente la surroga del vecchio mutuo e il subentro nell'ipoteca inviando un documento che attesti il capitale residuo da saldare. A questo punto la nuova banca si metterà in contatto con la vecchia banca la quale, per legge, dovrà comunicare entro al massimo 10 giorni il debito rimanente e ogni informazione utile per permettere al nuovo istituto di credito di effettuare la surroga mutuo. La vecchia banca, per legge, non può opporsi alla surroga ed è obbligata a dare il nulla osta al passaggio entro 30 giorni, superati i quali la banca va incontro a penali e a sanzioni per il ritardo. Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede con la surroga mediante un rogito notarile a sue spese, al fine di rendere effettivo il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria dell'immobile oggetto di mutuo, al nuovo beneficiario, ossia, verso se stessa.

Passiamo quindi alla terza e ultima fase, quella della formalizzazione della surroga mutuo da parte del notaio tramite un atto unico che include:

  • il nuovo contratto tra la nuova banca e il cliente;
  • la quietanza di estinzione del vecchio mutuo da parte della banca precedente;
  • consenso e l’annotazione della surroga presso l’ipoteca che quindi rimane la stessa.

Quanto costa la surroga del mutuo e chi può richiederla?

Se ti stai chiedendo quanto costa la portabilità di un mutuo, sappi che questo tipo di operazione non comporta alcuna spesa per il mutuatario, fatta eccezione per la tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari pari a 35 euro. Tutti gli altri costi dalle spese notarili alle spese per l’istruttoria della pratica e per la perizia dell’immobile saranno a carico della nuova banca che subentra con il nuovo contratto. Qualora siano presenti sul vecchio contratto clausole che limitino, escludano o prevedano dei costi per la surroga, queste sono da ritenersi nulle. Potrai anche trasferire i costi dell’assicurazione del mutuo o, in alternativa, chiederne il rimborso e stipularne una nuova presso il secondo istituto di credito.

La surroga mutuo, infatti, essendo un semplice trasferimento e non un’estinzione non comporta nessuna penale di estinzione anticipata del contratto. Inoltre, la nuova banca, non può imporre al mutuatario nessun tipo di spesa per la concessione del nuovo mutuo, né per l’istruttoria, né per gli accertamenti catastali, né per l’atto notarile. Insomma, il cliente che vuole trasferire il suo mutuo da una banca ad un’altra deve farlo a costo zero. Chi può richiedere la surroga mutuo? Chiunque abbia stipulato qualsiasi tipo di finanziamento bancario e non solo mutuario.

Quante volte è possibile chiedere la surroga mutuo?

La legge non pone nessun limite al numero di richieste surroga mutuo da parte del debitore, il quale può farne richiesta tutte le volte che vuole. Questo nella teoria, in pratica però molte banche prima di accettare una richiesta di surroga mutuo fanno degli accertamenti sul richiedente e, se vedono che sono state fatte già altre richieste in passato, potrebbero non accettare la tua richiesta di surroga. Come abbiamo visto, infatti, i costi della perizia, del trasferimento, del rogito e tutte le altre spese legate al trasferimento del debito sono a carico della nuova banca la quale, a questo punto, potrebbe non avere nessuna voglia di rischiare delle perdite nel caso in cui il cliente voglia avvalersi, magari dopo poco tempo, di un’altra surroga mutuo.