Come comprare una casa all'asta

Acquistare un’abitazione all’asta può essere un’occasione molto interessante per poter concludere un vero affare e risparmiare: molto spesso, infatti, il costo degli immobili venduti attraverso questo sistema è molto più conveniente rispetto al valore di mercato. Questo significa un sensibile risparmio per chi è alla ricerca di una prima casa o di una seconda abitazione, ma anche per chi ha intenzione di investire sul mattone, magari per rivenderlo in un secondo momento o per metterlo in affitto.

Un acquisto del genere, tuttavia, non prevede solo dei vantaggi, ma può nascondere anche delle brutte sorprese: è importante, quindi, essere consapevoli sia dei benefici che dei rischi prima di prendere una decisione importante come questa. Vediamo, quindi, come comprare casa all’asta, quali sono i vantaggi e gli svantaggi e gli eventuali costi da sostenere.

Perché le case vanno all’asta?

Le motivazioni per cui un’immobile viene messo all’asta, come potete immaginare, possono essere diverse. Tra le più frequenti possiamo citare le seguenti:

  • privati che non sono riusciti a pagare i propri debiti con i creditori;
  • aziende che sono fallite;
  • immobili che vengono messi in vendita da enti pubblici e che hanno l’obbligo di metterli all’asta.

Comprare casa all’asta: 5 vantaggi

Acquistare un’immobile all’asta può comportare una serie di vantaggi, in particolare sotto l’aspetto economico:

Prezzi inferiori rispetto ad un’abitazione acquistata sul mercato

Generalmente i prezzi delle abitazioni messe all’asta hanno dei prezzi molto più convenienti rispetto al valore di mercato, nei casi migliori addirittura fino al 50-60% in meno. Ovviamente non è possibile avere una stima precisa del guadagno o del risparmio che si può ottenere con l’acquisto, poiché ogni caso è a sé: ad esempio, è importante valutare i costi di eventuali riparazioni o migliorie, la presenza di debiti pendenti o la posizione geografica dell’immobile per definire l’effettiva convenienza.

Risparmio sulle spese di agenzia

Non essendo coinvolte le agenzie immobiliari, l’acquisto di una casa all’asta non prevede il pagamento di commissioni o servizi generalmente proposti da queste società nell’acquisto di un’abitazione dal mercato “libero”. Tuttavia il coinvolgimento dell'agenzia immobiliare può essere richiesto dallo stesso potenziale acquirente per avere il supporto di esperti del settore nell'acquisto, ovviamente pagando i servizi secondo quanto stabilito dalla società.

Risparmio sulle spese per il notaio

Un’altra voce di risparmio è rappresentata dalle spese notarili: l’acquisto all’asta, infatti, non prevede dei costi per il trasferimento della proprietà. Sono dovute, invece:

  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta di registro, in base al valore di aggiudicazione.

Le spese notarili, inoltre, sono previste in caso di richiesta di un mutuo.

Margini di guadagno più ampi per chi vuole investire

Acquistare un’abitazione all’asta ad un costo inferiore rispetto al valore di mercato consente di avere un margine di guadagno più alto nel caso in cui si decidesse di rimettere in vendita l’immobile o di offrirlo in affitto, ovviamente considerando i potenziali costi per la ristrutturazione e la rimessa a punto della casa.

Massima trasparenza sullo stato dell’abitazione

Ogni immobile messo all’asta è provvisto di una documentazione completa, redatta da un perito nominato dal giudice, che attesta lo stato dell’abitazione, il valore commerciale, la situazione catastale, la planimetria e altre informazioni utili. Tale documentazione è generalmente pubblicata insieme all’annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia.

Comprare casa all’asta: 5 rischi

Oltre ai vantaggi che abbiamo appena vista, una casa all’asta può presentare anche dei rischi da non sottovalutare, tra cui:

Lo stato reale dell’immobile

In alcuni casi lo stato della casa non è esattamente come ci si aspettava o gli ex proprietari potrebbero danneggiarla prima dello sgombero. Come vedremo in seguito, infatti, è sempre consigliabile verificare di persona e visitare l’immobile prima della partecipazione all'asta.

La presenza di abusi edilizi

È possibile che nell’abitazione siano presenti degli abusi edilizi non sanati e sfuggiti alla perizia, i cui costi cadranno inesorabilmente sull’acquirente (anche se la normativa prevede la possibilità di risolvere eventuali irregolarità entro 120 giorni dal trasferimento della proprietà).

La necessità di dover pagare la somma dell’acquisto in tempi brevi

L’aggiudicatario dell’abitazione dovrà pagare l’immobile in tempi più ristretti rispetto ad una casa non all’asta, solitamente entro 60 o 90 giorni. Inoltre, come vedremo nel paragrafo dedicato alle modalità di partecipazione all’asta, all’offerta bisognerà allegare un assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo di partenza. Se si ha la necessità di ricorrere ad un mutuo, quindi, è importante muoversi in anticipo per la richiesta: ricordiamo che solitamente un mutuo copre l'80% del costo di acquisto. Alcuni istituti bancari prevedono la copertura totale del costo dell'immobile, ma non senza garanzie e vincoli più stringenti per il richiedente.

Tempi più lunghi per entrare in possesso della casa dopo l’acquisto

La consegna delle chiavi di una casa acquistata all’asta ha delle tempistiche variabili, influenzate da vari fattori:

  • la data in cui viene effettuato il pagamento;
  • la data in cui il giudice firma il trasferimento;
  • la data in cui il decreto di trasferimento viene depositato.

Un altro punto che potrebbe prolungare l’attesa è la presenza dei precedenti proprietari dell’immobile: il decreto Semplificazioni del 2018, infatti, ha stabilito che i debitori possono dimorare nella casa fino all’aggiudicazione della stessa. In altri casi è possibile che altre persone abbiano occupato abusivamente l’immobile a seguito del pignoramento e dell’abbandono da parte degli ex proprietari.

Le procedure di sfratto, com’è facile immaginare, possono richiedere diverso tempo (ad esempio in caso di resistenza, presenza di minori o di altre situazioni sociali degradate) e ritardare ulteriormente la consegna delle chiavi.

Ritorsioni da parte degli ex proprietari

Fortunatamente sono casi rari, ma resta comunque un rischio di cui tenere conto: bisogna ricordare, infatti, che la felicità di un acquirente che ha concluso un affare acquistando una casa all’asta si scontra spesso con il dolore e le difficoltà di chi ha perso l’abitazione, spesso frutto del sacrificio di una vita di lavoro. Nei casi più gravi gli ex proprietari potrebbero impedire l’accesso o occupare l’immobile, danneggiarlo prima dello sgombero e rendere il trasferimento di proprietà estremamente difficoltoso.

Come comprare una casa all’asta: i passaggi da seguire

Dopo aver analizzato vantaggi e svantaggi, vediamo come partecipare all’asta per l’acquisto di una casa.

Cercare la casa tramite siti specializzati

Per legge gli immobili all’asta devono essere pubblicizzati sui quotidiani cartacei (in una sezione dedicata che racchiude gli annunci) e/o su Internet, attraverso portali specializzati, tra cui:

Verificare la perizia dell’abitazione

Durante la consultazione delle case presenti negli annunci, è importante leggere attentamente la perizia allegata per conoscere nel dettaglio lo stato degli immobili presi in esame, in modo da farsi un’idea più chiara sia dell’abitazione, sia degli eventuali lavori da preventivare.

Visitare la casa

È possibile (e fortemente raccomandato) visitare la casa prima di partecipare all’asta, per verificare di persona lo stato, ma anche i contesti sociale e ambientale in cui si trova. Basterà fare richiesta online tramite il sito del Ministero o rispondendo all’annuncio del sito che si sta consultando. Il custode assegnato permetterà di visitare l’immobile entro degli orari stabiliti. È sempre consigliabile farsi accompagnare da un professionista per valutare attentamente la casa, stimare costi di ristrutturazione o riparazione, etc….

Partecipare all’asta

È possibile partecipare all’asta in tribunale oppure online, attraverso le aste telematiche sui portali accreditati. Potrà avvenire senza incanto (quindi senza rilanci) oppure con incanto.

In caso di asta senza incanto, il partecipante deve presentare entro una certa data un’offerta in busta chiusa, senza segni di riconoscimento, con all’interno:

  • il documento per la partecipazione all’asta compilato con i propri dati;
  • un assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo d’asta.

L'offerta presentata può avere un prezzo del 25% inferiore alla base d’asta. Ovviamente l’assegno per la cauzione viene restituito nel caso in cui l’asta non venisse vinta.

Cosa fare se si vince l’asta

L’aggiudicatario della casa all’asta dovrà pagare entro i termini previsti il costo dell’immobile al prezzo stabilito. Come accennato in precedenza, comprare una casa all’asta ha lo svantaggio di dover corrispondere l’intero saldo in tempi ristretti, solitamente entro 60 o 90 giorni. Dopo aver effettuato il pagamento, sarà il giudice a firmare il trasferimento: una volta depositato il decreto, l’aggiudicatario diviene il proprietario dell’abitazione.

Quali sono gli altri oneri fiscali per una casa acquistata all’asta?

Una casa comprata ad un’asta prevede gli stessi oneri di un’abitazione acquistata nel mercato privato: sarà necessario pagare l’imposta di registro (come prima casa o seconda abitazione, in base alla situazione immobiliare dell’acquirente) in base al valore catastale e alla tipologia di immobile.

Rivendere una casa comprata all’asta: è possibile?

Ovviamente è possibile rivendere un’abitazione acquistata all’asta, rispettando le norme di una casa acquistata da un privato o tramite agenzia:

  • se non è una prima casa, non potrà essere venduta prima dei 5 anni dall’acquisto oppure lo si può fare, a patto di pagare le tasse sulla plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e di acquisto);
  • se è una prima casa: è possibile rivenderla in qualsiasi momento, a patto di acquistare un’altro immobile “prima casa” entro un anno.