Mutuo prima casa under 36: come funziona e requisiti

Acquistare la prima casa è un passo significativo nella vita di un giovane under 36. Nonostante l'incertezza economica che ha storicamente limitato l'accesso a mutui, il Decreto Sostegni bis (decreto legge n° 73/2021) del Governo Draghi ha aperto nuove opportunità, consentendo un accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa da parte degli under 36 (giovani che non abbiano ancora compiuto i 36 anni d’età). In questa guida, esploreremo le agevolazioni offerte, le categorie prioritarie, e come richiedere la garanzia statale rafforzata.

Cos'è il Mutuo Under 36

Si parla di “mutuo under 36” o “mutuo giovani”, dunque, facendo riferimento alla pratica di accensione del mutuo per la prima casa usufruendo della garanzia offerta dal Fondo di Garanzia istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap. Grazie a tale garanzia, i giovani in difficoltà economica possono accedere a mutui al 100%, vale a dire quei finanziamenti ipotecari speciali che coprono oltre l’80% del valore commerciale dell’immobile, permettendo agli under 36 di affrontare un esborso più alla portata delle loro finanze.

Negli ultimi anni, la percentuale di mutui concessi ai giovani è infatti diminuita dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2022. La difficoltà ad ottenere un mutuo al 100% è evidente, data la limitata presenza di offerte sul mercato. Tuttavia, il Decreto Sostegni bis ha rivoluzionato il panorama, consentendo l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per coloro sotto i 36 anni con Isee inferiore a 40.000 euro.

Requisiti per ottenere il mutuo under 36

Al fine di ottenere le agevolazioni offerte dal mutuo per l’acquisto prima casa under 36, sarà necessario poter contare sui seguenti requisiti:

• età: il richiedente non deve aver ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• ISEE: il richiedente deve avere indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Tali requisiti vanno ad aggiungersi a quelli già previsti per l’agevolazione prima casa:

• residenza: ove così già non fosse, il richiedente deve stabilire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
• prima casa: il richiedente non deve essere titolare di diritti su altro immobile abitativo nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare né aver usufruito di agevolazioni prima casa su altro immobile sul territorio nazionale;
• classe catastale: l’immobile da acquistare non deve rientrare nelle classi catastali di lusso A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus Prima casa giovani quali immobili?

Escludendo gli immobili sopracitati che sono considerati di lusso, è possibile usufruire del bonus under 36 sulla casa per tutti coloro che intendono acquistare un immobile rientrante nella seguenti classi catastali:

• A/2 – abitazioni civili
• A/3 – abitazioni di tipo economico
• A/4 – abitazioni popolari
• A/5 – abitazioni ultra popolari
• A/6 – abitazioni rurali
• A/11 – rifugi di montagna: baita, trulli, sassi

Il bonus si applica anche alle pertinenze dell’immobile, come ad esempio i box auto, all’acquisto di magazzini e locali di deposito (categorie catastali C/2), rimesse e autorimesse (categorie catastali C/6) e tettoie chiuse o aperte (categorie catastali C/7).

Come richiedere un mutuo under 36

La domanda di accesso al Fondo di Garanzia prima Casa deve essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo preliminare verifica dell'adesione all'iniziativa da parte dell’istituto. I tempi per inoltrare domanda sono a partire dai 30 giorni seguenti all'entrata in vigore del Decreto Sostegni bis. Per ottenere un mutuo under 36 sarà quindi necessario procedere nel seguente modo:

1. individuare le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa;
2. confrontare le offerte di mutuo under 36 proposte;
3. entrare in contatto con l’istituto e chiedere di accedere alle condizioni agevolate;
4. compilare il modulo per l’adesione al Fondo di Garanzia per la Prima Casa (solitamente disponibile presso le filiali degli istituti di credito aderenti od online sul sito di Consap).

Quando scade l'agevolazione under 36?

Attualmente, le agevolazioni under 36 sono valide fino al 31 dicembre 2023, salvo proroghe al momento non previste nella Legge di Bilancio 2024.

Agevolazioni Under 36 2024: cosa succederà al bonus casa?

Il disegno di legge trasmesso dal Governo al Senato contiene una proroga parziale delle agevolazioni: se da un lato viene rifinanziato il Fondo di Garanzia per la stipula di mutui garantiti dallo Stato fino all’80% in caso di acquisto di immobili di valore non superiore a 250 mila euro (per un totale di 282 milioni di euro ); dall'altro non sono previste proroghe per le imposte di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale, imposta sostituiva, credito di imposta IVA. 

Quali sono i vantaggi del bonus under 36?

Elenchiamo brevemente quali sono i vantaggi, compreso il mutuo under 36, previsti dal decreto Sostegni bis per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani:

• garanzia fornita dal fondo Consap;
• esenzione dell’imposta sostitutiva per l’atto del mutuo;
• mutuo concesso a condizioni di favore (TEG non superiore al TEGM);
• riduzione del 50% delle spese notarili
• esenzione dall’imposta di registro;
• esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale;
• credito d’imposta pari all’Iva (se dovuta).

Fondo Garanzia Prima Casa

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013, inizialmente garantiva solo il 50% della quota capitale. Con il Decreto Sostegni bis sono state ampliate le categorie prioritarie e migliorate le condizioni, consentendo una copertura fino all'80%. Le categorie prioritarie per l'accesso al Fondo includono giovani under 36, genitori single con figli minori, giovani coppie coniugate o conviventi, e conduttori di case popolari.

Bonus prima casa e ISEE superiore a 40.000€

Le agevolazioni del bonus prima casa sono valide per i giovani che non superano i 40 mila euro di reddito annuo: questa soglia serve a garantire il bonus a chi ha un reddito inferiore e fatica ad uscire di casa, trovandosi a dover vivere con i genitori. L’indicatore ISEE calcola i redditi percepiti nell'anno precedente della DSU, pertanto per l'anno 2023 tiene in considerazione i dati del 2021 (questo vale ad eccezione dei casi in cui la situazione economica è radicalmente modificata).

Immobili all'asta e agevolazione prima casa

In caso di un immobile acquistato all’asta, l’acquirente può beneficiare dell'’applicazione del bonus prima casa al momento dell’aggiudicazione, o anche successivamente entro certi limiti temporali. La Cassazione con la pronuncia n. 23292 del 26 luglio 2022 ha stabilito che la richiesta del bonus va fatta prima della registrazione del trasferimento di proprietà da parte del giudice dell’esecuzione, che rende effettivo il trasferimento di proprietà. In ogni caso la richiesta va presentata prima del saldo del prezzo di acquisto.

Per gli immobili all'asta pertanto valgono le stesse regole citate sopra sia per quanto riguarda la categoria dell'abitazione (sono esclusi immobili di lusso) che per i requisiti dei richiedenti.

Perdita Agevolazioni Prima casa

L'agevolazione prima casa può decadere in caso in cui si ravvisino violazioni dei requisiti di richiesta. Le principali cause di perdita del bonus prima casa per gli under 36 sono:

• rilevata presenza di un reddito ISEE superiore ai 40 mila euro
• mancato rispetto dei limiti temporali stabiliti per il cambio della residenza
• mancato riacquisto di altra abitazione entro l'anno (nel caso in cui l'immobile oggetto di agevolazione sia venduto prima che trascorrano cinque anni)

Cosa succede se perdo il bonus Prima Casa?

In caso di perdita delle agevolazioni prima casa, le conseguenze possono variare a seconda delle casistiche. Di seguito le principali conseguenze:

• mancanza requisiti: comporta il recupero del 2% dell’imposta di registro e le imposte catastale e ipotecaria saranno di 50 euro ciascuna;
• presenza di immobile soggetto a IVA: viene meno il credito d'imposta previsto e saranno applicate sanzioni e interessi;
• false dichiarazioni, mancato rispetto tempistiche cambio di residenza, mancato riacquisto immobile entro 1 anno: recupero del 9% di imposta di registro, imposta catastale e di registro pari a 5.019€ ciascuna; applicazione imposta sostitutiva del 2%, recupo credito d'imposta, interessi e sanzioni