Mutui online. 5 regole per scegliere il migliore

Le regole per non sbagliare nella scelta del mutuo in Internet

La ricerca dei mutui online risponde alle stesse regole della valutazione delle offerte mutui classiche.

Nonostante i servizi di home banking la procedura di accensione del mutuo passa ancora per il rapporto con i consulenti delle filiali. Tuttavia, grazie alla comparazione online dei mutui, si può risparmiare molto tempo nella fase iniziale di ricerca dell'offerta giusta.

Una volta concesso e sottoscritto il finanziamento, il rapporto tra mutuatario e banca, potrà proseguire attraverso i canali online.

Chi ha deciso di acquistare casa, ma non ha tempo per andare in banca a chiedere un preventivo ha, nei servizi di comparazione dei mutui online, la soluzione giusta alle proprie esigenze: il risparmio di soldi e di tempo. Confronto rapido di tassi d'interesse e condizioni economiche, TAG e TAEG, aggiornamento costante su tutte le offerte delle banche, controllo dell'andamento dei mercati: tutte funzionalità che un buon comparatore di mutui online deve poter fornire.

Grazie ai strumenti di profilazione dell'offerta, si potrà ottenere un preventivo online per il mutuo desiderato e calcolare in anticipo le rate da sostenere in base ai vari piani di ammortamento.

Ecco quali sono le 5 regole d'oro per orientarsi in modo consapevole tra le tante offerte online per il mutuo.

Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Le offerte di mutuo online, così come avviene per le proposte offline, si differenziano tra mutui fondiari e mutui ipotecari. Entrambi i mutui vengono concessi chiedendo come garanzia l’ipoteca sulla casa, una garanzia che permette alla Banca di recuperare il proprio credito in caso di inadempienza del debito da parte del mutuatario. Ci sono tuttavia, tra i due tipi di mutuo, alcune differenze che è bene conoscere per poter fare la scelta migliore.

1. Il mutuo fondiario è il mutuo dedicato all’acquisto o alla ristrutturazione della prima casa e la norma che lo regola è il Testo Unico Bancario del 1993. Le sue principali caratteristiche sono:

• il soggetto che eroga il mutuo è una Banca;
• la restituzione della somma finanziata può variare da un minimo di 1 anno a un massimo di 30 anni;
• la Banca si tutela con l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto della compravendita;
• la somma massima ottenibile dal mutuatario è pari all’80% del valore dell’immobile. In alcuni casi può arrivare anche al 100%, ma viene richiesta un’ulteriore garanzia aggiuntiva nella forma di una fideiussione bancaria o polizza assicurativa.

1. Il mutuo ipotecario può essere acceso per motivi differenti dall’acquisto di una casa (art. 1813 del Codice Civile). Le sue caratteristiche principali sono:

• il soggetto che eroga il mutuo può essere sia una Banca che un altro tipo di Istituto di Credito;
• Il piano di ammortamento non può essere inferiore ai 5 anni;
• l’Istituto ipoteca l’immobile per tutelarsi contro un'eventuale insolvenza. In caso di inadempienza da parte del mutuatario, la somma erogata espropriando il bene e procedendo alla sua vendita con il diritto di precedenza rispetto a tutti gli altri creditori;
• l’ipoteca risponde al diritto di sequela, ciò significa che l’ipoteca rimane legata al bene cui fa riferimento anche se questo cambia proprietario. Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione. Se il mutuo è di durata superiore, allora l’ipoteca va rinnovata allo scadere dei vent’anni. Per questo occorre sempre controllare se il bene che stiamo acquistando sia ipotecato o meno. La verifica va fatta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

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Offerte mutui online: quale tasso d’interesse scegliere?

Anche il tasso di interesse applicato ai mutui è uno degli elementi più importanti a cui fare attenzione quando si valutano le offerte di mutui online. Esattamente come avviene per la comparazione delle offerte offline.

Il tasso di interesse non è altro che il costo del denaro che viene prestato dalla banca al mutuatario e va ad aggiungersi all’importo dovuto per l’acquisto della casa. In base al tasso di interesse il mutuo si distingue in:

• Mutuo a Tasso Fisso, caratterizzato dalla stessa rata per tutta la durata del finanziamento il cui importo viene stabilito al momento della stipula del contratto e non può più essere modificato. Questa tipologia di mutuo è sicuramente più costosa ma permette di evitare brutte sorprese e soprattutto di pianificare in tutta tranquillità le spese da sostenere per tutta la durata del piano di ammortamento. Il tasso fisso viene calcolato in base allo spread e all’Eurirs (Euro Interest Rate Swap);
• Mutuo a Tasso Variabile, il quale prevede invece una rata variabile il cui importo si modifica, con cadenze prestabilite, in base allo spread e all’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati dal contratto. Questi parametri possono essere o l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) o il BCE. Questa tipologia di mutuo è sicuramente più vantaggiosa visto che permette alle banche di prestare il denaro a un costo inferiore ma è indicato solo per chi ha un reddito medio-alto e può permettersi di correre i rischi dovuti a un rialzo del costo del denaro;
• Mutuo a Tasso Misto consente di passare da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile una o più volte nel corso del piano di ammortamento. Esistono diverse forme di mutuo a tasso misto. Una delle più convenienti è il mutuo a tasso variabile con CAP, che permette di porre un tetto massimo al tasso variabile in modo da evitare aumenti eccessivi degli importi.

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Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento del mutuo non è altro che il piano di rimborso il quale stabilisce gli importi delle rate al termine delle quali il mutuo si considera estinto. La tabella standard del piano di ammortamento riporta sempre gli importi suddivisi tra quota capitale (la quantità di denaro richiesta in prestito) e la quota interessi (l’importo del tasso di interesse applicato al prestito), oltre alla data di scadenza della rata e il credito residuo.

Il piano di ammortamento più diffuso è quello “alla francese” il quale si presenta con rate costanti durante tutta la durata del mutuo. A cambiare è la composizione della rata con quote crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi. Esistono però altre forme di ammortamento come il piano a rate crescenti o decrescenti, ad ammortamento libero, a rata fissa con tasso e durata variabile. Altro discorso invece per i mutui a tasso variabile dove il piano di ammortamento prevede rate in cui le quote capitale e interesse vengono ricalcolate ad ogni variazione del tasso.

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Mutui e agevolazioni fiscali

Quando si valutano le offerte di mutuo online, bisogna tener conto di alcune agevolazioni fiscali previste in favore dei mutuatari. Le spese dovute al mutuo possono essere ridotte grazie alle agevolazioni fiscali le quali sono valide però soltanto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Gli interessi pagati in un mutuo ipotecario sono, nei casi sopra elencati, detraibili dall’IRPEF se si verificano le seguenti condizioni:

• occorre avere la residenza nello stesso comune dove è localizzato l'immobile che si sta acquistando, il quale deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dalla compravendita. Il cambio di residenza deve essere fatto invece entro 18 mesi;
• non bisogna aver usufruito in precedenza di agevolazioni fiscali;
• non si deve essere proprietari al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel territorio del Comune dove è ubicato la casa oggetto dell'acquisto agevolato;
• l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo.

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Come avviare la richiesta di un mutuo online

L'istruttori per la concessione di un muto necessita dell'acquisizione di molte informazioni:

• i requisiti economici come la storia finanziaria dell’acquirente per verificare l’affidabilità nei pagamenti, il controllo presso la Camera di Commercio dell’eventuale possesso da parte del richiedente di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento o della presenza di un’eventuale storia di fallimenti; il controllo protesti per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali;
• la compatibilità tra importo del mutuo e reddito del richiedente. La rata, in genere, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto e, per rilasciare il parere di fattibilità, la banca valuta anche la soglia minima di sussistenza propria del richiedente calcolandola in base a dei criteri predeterminati;
• l'età del richiedente: la quasi totalità delle banche non accetta richieste di mutui che verrebbero estinti oltre il compimento del 75esimo/80esimo anno di età del cliente;
• la compatibilità tra importo del mutuo e valore dell'immobileviene effettuata una perizia sull’immobile per determinarne il valore e per stabilire se il l’importo richiesto dal mutuatario corrisponde a quello individuato dal perito di fiducia della banca.

Se la banca ritiene che tutti i requisiti siano in regola allora sarà possibile fare una richiesta ufficiale di mutuo.

In molti casi, l'iter che porta verso la concessione del mutuo può essere avviato online, chiedendo alla banca o all'istituto di credito un appuntamento in filiale.

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Le offerte per mutui online convengono?

Tra i vantaggi della valutazione delle offerte online dei mutui si possono annoverare, senza dubbio:

• La praticità di poter comparare, contemporaneamente, più offerte di mutuo nello stesso momento;
• Il risparmio di tempo derivante da una prima scrematura delle migliori offerte per i mutui già online, nella comodità di casa.

Anche nella fase di valutazione e comparazione delle offerte online per i mutui è consigliabile affidarsi solo a siti referenziati, per non incorrere in spiacevoli sorprese.

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