Mutuo 100%: cos'è e come ottenerlo

Il mutuo 100% è un finanziamento ipotecario volto a coprire oltre l’80% del valore dell’immobile da acquistare. In genere, infatti, il classico mutuo prima casa ha un limite di copertura dei quattro quinti dell’immobile, definito dalla Deliberazione 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR).

Le regole in materia di credito fondiario prevedono alcune eccezioni a questa regola generale. Alcuni istituti di credito, infatti, possono concedere il mutuo a copertura del 100% del valore dell’immobile a determinate categorie di richiedenti e con la richiesta di alcune garanzie ulteriori rispetto al classico mutuo.

Per quale tipologia di immobile si può richiedere il mutuo 100%

Il mutuo al 100% può essere richiesto per l’acquisto di una prima casa (immobile adibito ad abitazione principale) e non deve rientrare nelle categorie catastali degli immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9). Non deve, altresì, presentare caratteristiche di lusso così come indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969.

In breve:

• l’immobile deve essere l’abitazione principale;
• l’immobile non deve appartenere alle categorie di lusso.

Come avviene per il muto prima casa classico, anche il mutuo al 100% richiede che la concessione del finanziamento agevolato non sia finalizzato all’acquisto di un immobile ove il richiedente sia già in possesso di altri immobili a scopo abitativo nello stesso Comune, con eccezione degli immobili ereditati.

Le garanzie necessarie

Quali sono le garanzie da prestare necessariamente al fine di ottenere un mutuo a copertura totale del valore dell’immobile? Come sempre, le garanzie volgono ad accertare la situazione patrimoniale del richiedente e ad assicurare la sua solvibilità, a limitazione e copertura del rischio di credito dell’istituto.

Nello specifico, le garanzie richieste per un mutuo al 100% sono le seguenti:

• ipoteca sull’immobile: esattamente come avviene per i mutui classici, il finanziamento è garantito dall’ipoteca sull’immobile acquistato. In caso d’insolvenza del mutuante, l’istituto di credito potrà richiedere l’espropriazione dell’immobile per rientrare della somma concessa con la sua vendita.
• polizza assicurativa fideiussoria: si tratta di una garanzia aggiuntiva, specifica per il mutuo al 100% e volta a coprire il 20% del valore dell’immobile eccedente la soglia dell’80% definita dalla Deliberazione del CICR.
• terzo garante: il richiedente dovrà presentare un terzo soggetto che garantisca la solvibilità del credito ipotecario.

Al fine di facilitare l’accesso al finanziamento per la prima casa da parte di alcune categorie sociali deboli, lo Stato ha previsto un fondo a copertura delle garanzie necessarie per il mutuo al 100%.

I mutui coperti al 100% dalla garanzia del Fondo vengono denominati mutui Consap (Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici).

I mutui Consap

Il Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa è un fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (Legge 27 dicembre 2013, n° 147) e rifinanziato ogni anno dal Governo, volto a offrire garanzie solide ai richiedenti mutui per prima casa delle fasce sociali più deboli. In alcuni casi, il fondo può arrivare a garantire anche il 100% del valore dell’immobile. Si tratta dei cosiddetti mutui Consap.

Chi può richiedere un mutuo Consap

Ecco tutti i requisiti da soddisfare per poter accedere a un mutuo Consap:

• età inferiore ai 36 anni;
• ISEE inferiore ai 40.000 €

Il fondo di garanzia viene concesso, in via prioritaria, alle seguenti categorie sociali:

• giovani coppie: nuclei familiari (coniugati o conviventi da almeno due anni) con almeno uno dei componenti di età inferiore ai 35 anni;
• genitori single con figli minori: single (non coniugata/o, separata/o, divorziata/o, vedova/o) con almeno un figlio convivente minorenne;
• under 36;
• conduttori di alloggi di case popolari.

Mutuo al 100%: vantaggi e svantaggi

Il principale vantaggio di un mutuo al 100% è evidente: si potrà acquistare l’immobile anche senza disponibilità immediata di somme di denaro. Tuttavia, questo vantaggio ha diversi costi da valutare con attenzione nel momento della richiesta del mutuo.

Gli svantaggi di un mutuo 100%, infatti, sono diversi:

• maggior costo: a copertura di un rischio maggiore, l’istituto di credito si tutela con tassi maggiori rispetto a quelli di un classico mutuo prima casa.
• maggiore durata: conseguenza diretta del precedente svantaggio è una durata più elevata. Al fine di rendere sostenibile la rata di un prestito più costoso, viene prolungato il piano di ammortamento.