Cartolarizzazione mutuo. Cosa é e come funziona

Cartolarizzazione mutuo? Alla fine è successo anche a te. Ne hai sentito parlare più volte, magari attraverso le news del telegiornale oppure dai racconti dei tuoi amici o parenti. Ti è arrivata una comunicazione da parte della banca con cui hai acceso il finanziamento per comprare la tua prima casa che ti avvisa della cartolarizzazione del tuo mutuo. Non sai di cosa si tratta né quali possano essere le ripercussioni di questa particolare operazione finanziaria sulle rate tuo finanziamento e sui tuoi rapporti con la banca? Hai chiesto direttamente al tuo istituto di credito cosa è la cartolarizzazione mutuo ma hai le idee ancora più confuse? Non ti preoccupare. Quella che segue è una guida esaustiva con tutte le informazioni su cosa è una cartolarizzazione del mutuo, come funziona e sulle sue conseguenze pratiche.

Sommario

La cartolarizzazione del mutuo è un’operazione finanziaria conosciuta con il nome anglosassone di Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) perfettamente legittima e regolata dalla legge 130/1999, successivamente modificata all’articolo 7 con l’aggiunta degli articoli 7-bis e 7-ter con la legge n. 80 del 14 maggio 2005, che consente alle banche e agli istituti di credito – ma anche alle grandi società industriali, agli enti pubblici e alle piccole imprese – di trasformare i loro crediti in titoli, cedendoli a società terze denominate SPV – Special Purpose Vehicle – o meglio “società veicolo”, società cessionarie abilitate ad emettere i titoli in cui sono incorporati i crediti ceduti.

In pratica la banca vende il proprio credito (in questo caso il mutuo) a una società terza la quale, per acquistare questo credito, emette dei titoli obbligazionari – da cui l’espressione cartolarizzazione mutuo – che vengono piazzati sul mercato finanziario. Facciamo l’esempio di una banca che voglia espandere la propria attività ma non ha denaro contante sufficiente per farlo perché negli anni passati ha magari acceso molti mutui. Invece di aspettare che questo denaro rientri attraverso il pagamento delle rate da parte dei mutuatari cosa fa? La banca decide di cartolarizzare questi mutui vendendoli a società esterne: emette cioè dei titoli che hanno come garanzia quei mutui vendendoli a investitori privati o istituzionali. In questo modo la banca rientra dei soldi prestati ai mutuatari e i fondi che la banca ottiene possono essere usati per espandere la propria attività. La cartolarizzazione è un’operazione finanziaria legata non solo ai mutui ma anche a tutti gli altri tipi di prestito: dai crediti connessi alle carte di credito ai finanziamenti concessi alle grandi aziende, dai prestiti concessi agli studenti universitari a quelli destinati all’acquisto di automobili. Anche i Governi, a livello statale e locale, possono cartolarizzare. Ad esempio, in Italia, l’Inps può cartolarizzare i crediti contributivi nei confronti delle aziende.

Grazie alla cartolarizzazione mutuo, le banche non solo incassano immediatamente denaro contante pari al valore dei titoli obbligazionari venduti senza dover aspettare il pagamento delle rate del mutuo da parte dei mutuatari, ma, al tempo stesso, fanno anche diminuire i rischi dovuti all’insolvenza da parte dei debitori. In sostanza, la banca non solo si avvale del vantaggio di ottenere liquidità nell’immediato ma si libera anche del rischio legato a quei mutui passandolo a investitori esterni.

La cartolarizzazione mutuo non ha nessuna conseguenza pratica sul mutuatario il quale continuerà a mantenere i rapporti con la banca originaria che ha erogato il prestito. Le rate del mutuo continueranno a essere corrisposte sempre alla stessa banca la quale provvederà a girarle alla società veicolo. Anche a livello contrattuale non cambia nulla poiché i termini e le condizioni previste nel contratto di mutuo stipulato con la banca che ha ceduto il finanziamento non vengono modificate. L’unica ripercussione che potrebbe verificarsi è l’allungamento dei tempi nel caso in cui il mutuatario voglia procedere a una rinegoziazione del mutuo o a una surroga dal momento che tra la banca e il mutuatario viene ad aggiungersi una società terza. La certezza che sia la rinegoziazione che la surroga del mutuo siano fattibili è garantita dalla convenzione firmata il 12 novembre 2007 da ABI (Associazione Bancaria Italiana) e il Consiglio del Notariato e che fa riferimento alla legge 130/1999 dove si parla di mutui cartolarizzati.

Secondo l’articolo 58, comma 2, del Testo Unico Bancario, la banca NON ha l’obbligo di informare preventivamente il cliente della cartolarizzazione, ma deve solo darne comunicazione al registro delle imprese e alla Gazzetta Ufficiale. Tuttavia, in caso di cartolarizzazione mutuo, il mutuatario viene informato dell’avvenuta operazione attraverso l’invio per posta di una comunicazione scritta.

Come abbiamo scritto, la cartolarizzazione mutuo non implica nessuna modifica nelle condizioni contrattuali del mutuo stipulato tra banca e cliente. Tutte le condizioni economiche presenti all’atto della stipula del mutuo restano valide – dal tasso d’interesse allo spread, dal piano di ammortamento al’importo delle rate per arrivare alle spese.

Un mutuo cartolarizzato può essere rinegoziato. Come per la rinegoziazione dei mutui standard non cartolarizzati, anche in questo caso la rinegoziazione resta una facoltà e non un obbligo. La rinegoziazione va richiesta alla banca originaria con cui è stato stipulato il mutuo.

Se la banca non accetta la rinegoziazione del mutuo, è possibile allora chiedere una surroga del mutuo. Anche in questo caso la surroga del mutuo cartolarizzato va richiesta alla banca originaria. La convenzione firmata tra Abi e Consiglio nazionale del notariato il 12 novembre 2007 ha infatti espressamente stabilito che “nel caso in cui il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge 130/1999, di norma la banca originaria svolge, per conto della SPV (società veicolo) la funzione di servicer, provvedendo all’attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del predetto credito: ciò in esecuzione di apposita procura speciale conferitale dalla SPV. Conseguentemente, anche in questo caso, la richiesta del calcolo dell’importo del debito residuo va presentata alla banca originaria”.