Quali sono le tempistiche per il mutuo?

L’iter per ottenere un mutuo è un processo che richiede l’adempimento di passaggi specifici, ognuno dei quali contribuisce alla definizione delle tempistiche finali. Quando si deve acquistare casa, conoscere le tempistiche necessarie alla concessione del mutuo diventa pertanto fondamentale per rispettare i termini temporali definiti nel contratto preliminare di compravendita per il rogito. Ovviamente non è possibile definire con precisione il lasso temporale che passa tra la richiesta e l'erogazione del prestito che valga per tutte le circostanze e per tutte le banche. Generalmente, il periodo che intercorre dalla presentazione della domanda alla concessione definitiva del mutuo va dai tre ai cinque mesi.

Andiamo a vedere quali sono le tempistiche diverse fasi che portano fino alla concessione del finanziamento e come renderle più veloci.

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Quali sono le fasi per Ottenere un Mutuo?

Le fasi principali per l’ottenimento di un mutuo sono le seguenti:

Presentazione dei Documenti: il primo passo per avviare la pratica è raccogliere e consegnare alla banca la documentazione richiesta, inclusiva di garanzie personali e documenti reddituali.
Valutazione Preliminare: la banca esamina i documenti per valutare la fattibilità del finanziamento.
Istruttoria della Pratica: avviata dopo l’approvazione preliminare, questa fase verifica la capacità del richiedente di restituire il prestito.
Appuntamento dal Notaio: un passaggio indispensabile per ufficializzare l’accordo.
Erogazione del Mutuo: l’ultima fase in cui la banca concede la somma richiesta.

Presentazione dei Documenti

Per una valutazione corretta, è essenziale presentare alla banca tutta la documentazione richiesta. Tra i documenti necessari per richiedere un mutuo troviamo:

Documento d’identità e Codice fiscale;
Certificato di nascita e di residenza;
Certificato di stato di famiglia;
Modello Cud (per lavoratori dipendenti) o Modello unico (per autonomi);
Fotocopia delle buste paga e dell’estratto conto (in caso di lavoratori autonomi);
Copia del compromesso di acquisto dell’immobile e planimetria catastale dell’abitazione.

Questi documenti permettono alla banca di avere un quadro dettagliato della situazione economica e reddituale del richiedente, così da poter valutare il rischio di concessione. Presentare i documenti in ordine, può aiutare a velocizzare i tempi in questa fase.

Valutazione Preliminare

Una volta acquisiti i documenti, la banca procede con una valutazione preliminare della richiesta. I principali fattori considerati in questa fase sono:

Reddito complessivo del richiedente e della sua famiglia;
Valore dell’immobile per il quale si richiede il mutuo;
Garanzie fornite (come eventuali fideiussioni).

Scopo della valutazione è quindi verificare la capacità del richiedente mutuo di affrontare il rimborso (capacità di reddito), la sua solvibilità e ad analizzare il valore e l'assenza di vizi sull'immobile in termini di diritti di proprietà e di edilizia. L’esito di questa valutazione determina la possibilità di passare alla fase di istruttoria, dove verrà esaminato ogni dettaglio del richiedente e dell’immobile in oggetto.

Avvio della Fase di Istruttoria

Con il via libera alla valutazione preliminare, inizia la fase di istruttoria. Qui la banca esamina:

Capacità di rimborso del richiedente;
Affidabilità creditizia, considerando eventuali finanziamenti già in corso;
Valore reale dell’immobile, mediante una perizia immobiliare.

Una volta confermata la solidità finanziaria del richiedente, la banca predispone l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile a garanzia del prestito. Il responso di accettazione della richiesta di mutuo può pervenire al richiedente nell'arco di 20-30 giorni lavorativi (a seconda della complessità dei controlli da effettuare).

Appuntamento dal Notaio

Dopo l’approvazione finale, viene fissato l’appuntamento dal notaio. Il notaio verifica la regolarità della documentazione e del contratto, preparando l’atto di mutuo ipotecario. La banca, ricevuta la relazione notarile e la perizia tecnica, delibera il finanziamento e comunica al richiedente la data per la firma del contratto di mutuo. Generalmente per giungere a questa fase occorrono altri 30 giorni lavorativi.

Erogazione del Mutuo

Il contratto di mutuo viene firmato contestualmente al rogito, pertanto all’atto di stipula, la banca eroga la somma del mutuo richiesta. Questa viene versata come deposito di garanzia per l’iscrizione dell’ipoteca: questo significa che l'erogazione della somma prevista dal mutuo può non avvenire nello stesso momento. In alcuni casi, la banca può decidere di versare il capitale dopo il consolidamento dell'ipoteca cauzionale sull'immobile.

Con il termine consolidamento dell'ipoteca s'intende il periodo trascorso il quale, i creditori di un soggetto sottoposto a procedura fallimentare non possono avvalersi del diritto di revocatoria sull'atto di acquisto del bene iscritto a ipoteca. Con l'art. 39 del Testo Unico Bancario si quantifica tale periodo in 10 giorni lavorativi. Quindi, in questo caso, l'erogazione avverrebbe l'undicesimo giorno lavorativo successivo al rogito. Per il nostro calcolo della tempistica per il mutuo, questa fase può arrivare pertanto a "costarci" fino a 11 giorni. Nel caso di versamento differito, la somma viene vincolata dalla banca depositandola presso il notaio o richiedendo al mutuatario la firma di un ordine irrevocabile di pagamento nei confronti del venditore.Generalmente, entro dieci giorni l’importo viene restituito al mutuatario.

Variazioni Regionali nelle Tempistiche di Concessione

Le tempistiche di concessione del mutuo variano significativamente a seconda della regione italiana. Ecco una panoramica delle regioni più rapide e di quelle con tempi più lunghi:

Più Veloci: Trentino-Alto Adige (85 giorni), Liguria (105 giorni), Friuli-Venezia Giulia (122 giorni).
Più Lente: Sardegna (185 giorni), Umbria (180 giorni), Calabria (154 giorni).

Come ottimizzare le Tempistiche per la Concessione del Mutuo

Alcuni consigli per ridurre al minimo i tempi di attesa:

Preparazione Completa della Documentazione: garantire di avere tutti i documenti necessari può ridurre significativamente i tempi di valutazione.
Valutazione di Affidabilità: mantenere un buon rapporto con la propria banca ed evitare insolvenze precedenti favorisce la fiducia dell’istituto.
Scelta della Banca: consultare diversi istituti di credito e confrontare le tempistiche medie di ciascuno, preferendo le banche con procedure più rapide.

Come tutelarsi dai ritardi: compromesso vincolato alla concessione del mutuo

Al di là dei tempi necessari per la concessione del mutuo, nella stesura del compromesso è consigliabile introdurre la dicitura "salvo accettazione del mutuo". Un escamotage che vincola la validità del compromesso (e l'esigibilità della caparra confirmatoria) all'effettiva concessione del mutuo per l'acquisto dell'immobile.

Per evitare situazioni imbarazzanti, chiedete subito le tempistiche dell'erogazione del mutuo alla banca

Nel momento in cui si chiedono informazioni a una banca per il mutuo ipotecario, si viene bombardati d'informazioni e ci si trova indagati dal consulente per ciò che riguarda i redditi e la capacità di rimborso del prestito. Tuttavia è anche il momento giusto per fare qualche domanda che tornerà utile in tutta la procedura.

Alcune delle domande che è legittimo porre in questa fase sono proprio quelle riguardanti le tempistiche per l'erogazione del mutuo:

Quanto ci vuole per il responso circa la richiesta di mutuo?
Quanto tempo trascorre, poi, per la firma del contratto di mutuo?
Dopo quanto tempo viene effettivamente erogata la somma richiesta?

Informazioni che potremo condividere con il venditore per rendere la compravendita immobiliare più trasparente e serena da entrambe le parti.