Contratto preliminare di compravendita: cos'è

Nel complesso e affascinante mondo dell'acquisto immobiliare, il preliminare di compravendita, noto anche come "compromesso", si erge come il fulcro che regola gli impegni tra le parti coinvolte, venditore e acquirente. In questo articolo, esploriamo in dettaglio gli aspetti cruciali di questo contratto, fornendo informazioni chiare e precise per garantire una transizione senza intoppi.

Cos'è il compromesso

Il "compromesso," o contratto preliminare di vendita, è la chiave d'accesso al trasferimento immobiliare: si tratta di un contratto a tutti gli effetti con cui le parti intenzionate a concludere una futura compravendita (il promissario acquirente e il promittente alienante) si obbligano a stipulare la vendita in un momento successivo. Questo significa che il compromesso ha effetti obbligatori, ovvero determina l'obbligo per i contraenti di prestare il consenso alla futura vendita, effetti che si produrranno slo con la stipula del contratto definitivo. Le caratteristiche principali del contratto preliminare sono pertanto due:

1. Vincolo Reciproco per il Futuro: Il compromesso impone un legame indissolubile tra le parti, assicurando che nessuna possa eludere la firma del contratto definitivo. La flessibilità di non concluderlo immediatamente conferisce un tocco strategico
2. Sfruttamento del Tempo: L'intervallo temporale tra preliminare e definitivo diventa un terreno fertile per la pianificazione di adempimenti preliminari. Questa fase permette di perfezionare ogni dettaglio funzionale alla vendita.

Cosa contiene il compromesso?

La legge in tal senso non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, ma si limita soltanto a indicare che, pena nullità come da art 1352 del c.c., il compromesso deve avere la stessa forma del contratto definitivo: questo significa che in termini legislativi la disciplina del preliminare si deve desumere dalle norme dettate per la specifica tipologia di contratto definitivo cui il preliminare è strumentale, ovvero la compravendita immobiliare. Partendo da questo punto quindi possiamo dire che gli elementi essenziali che il preliminare di vendita immobiliare deve contenere sono:

• il consenso delle parti: il preliminare deve sancire il consenso inequivocabile delle parti coinvolte. Questo atto, legalmente vincolante, crea le fondamenta per il trasferimento ufficiale di proprietà, che avverrà successivamente con il rogito
• la forma scritta: il preliminare deve essere redatto in forma scritta
• i dati del bene: il documento deve contenere informazioni dettagliate sul bene oggetto della vendita. Questi includono l'indirizzo, una precisa descrizione dell'immobile, i dati catastali, le planimetrie e l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Questa chiarezza è fondamentale per evitare futuri malintesi e controversie
• il prezzo: il compromesso deve contenere il prezzo pattuito, ovvero deve specificare in modo inequivocabile l'importo concordato, assicurando una base solida per la transazione

Elementi Facoltativi Personalizzabili: le clausole accessorie del compromesso

Le parti possono decidere di arricchire il contenuto minimo del contratto preliminare inserendovi clausole aggiuntive o accessorie: tali clausole sono facoltative ma una volta incluse possono condizionare validità ed efficacia del compromesso. Le clausole solitamente sono previste a tutela di una o entrambe le parti contraenti. Di seguito le più frequenti:

• Delibera di Mutuo: l'inclusione della delibera di mutuo da parte di un istituto di credito può servire a garantire un'ulteriore sicurezza finanziaria alle parti coinvolte
• Data di Stipula: è il termine per la stipula del contratto definitivo, ovvero le due parti definiscono una data entro cui stipulare il contratto di compravendita in modo da evitare possibili ritardi e incertezze
• Cifra della Caparra: al fine di confermare la serietà dell'impegno preso, le due parti possono accordarsi per inserire una caparra confirmatoria. La cifra della caparra, se versata, deve essere chiaramente indicata e l'importo si sommerà al pagamento del prezzo finale al momento del rogito. Se il contratto procede regolarmente la caparra viene restituita o solitamente utilizzate per coprire parte del pagamento del prezzo del contratto definitivo; in caso una delle parti sia inadempiente agli obblighi previsti nel preliminare, l’altra parte può decidere di recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio dell’importo versato (a seconda delle clausole previste).

Registrazione del Contratto Preliminare: Termini e Specifiche

Il contratto preliminare rientra nella categoria delle scritture private ma può essere autenticato dal Notaio per garantire massima tutela. La registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione è obbligatoria. I costi associati includono:

• Imposta di registro fissa: 200 euro
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate
• Imposta di registro proporzionale al 0,5% della caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita. Questa spesa sarà detratta dalla registrazione del contratto definitivo.