Le tempistiche per la concessione del mutuo immobiliare

Quando si deve acquistare casa, conoscere le tempistiche necessarie alla concessione del mutuo è fondamentale per rispettare i termini temporali definiti nel contratto preliminare per il rogito. Ovviamente non è possibile definire con precisione il lasso temporale che passa tra la richiesta e l'erogazione del prestito che valga per tutte le circostanze e per tutte le banche. Per sicurezza, si consiglia di tenere conto di un periodo di 5 mesi, come tempo massimo per il superamento di tutte le fasi tecniche che seguono la richiesta del mutuo.

Andiamo a vedere quali sono le tempistiche diverse fasi che portano fino alla concessione del finanziamento e come renderle più veloci.

Richiesta del mutuo: tempi per la delibera e l'istruttoria (2, 3 mesi)

A seguito della presentazione di domanda del mutuo alla banca, il richiedente dovrà fornire una serie di documenti utili a identificarlo in termini anagrafici, a verificare la sua capacità di affrontare il rimborso (capacità di reddito), la sua solvibilità e ad analizzare il valore e l'assenza di vizi sull'immobile in termini di diritti di proprietà e di edilizia. Presentare i documenti in ordine, può aiutare a velocizzare i tempi in questa fase.

Una volta raccolti tutti i documenti e le informazioni necessarie, la banca avvia l'analisi di fattibilità e l'istruttoria, vale a dire una valutazione sul rischio finanziario dell'operazione e la perizia tecnica sull'immobile. Il responso di accettazione della richiesta di mutuo può pervenire al richiedente nell'arco di 20-30 giorni lavorativi (a seconda della complessità dei controlli da effettuare). Ci vorranno, poi, altri 30 giorni lavorativi per l'erogazione vera e propria.

Si consiglia di tenere conto di una finestra temporale più ampia, in modo da non avere brutte sorprese.

Tempistica per l'erogazione del mutuo (fino a 11 giorni dopo la firma)

Il contratto di mutuo viene firmato contestualmente al rogito. Tuttavia, l'erogazione della somma prevista dal mutuo può non avvenire nello stesso momento. In alcuni casi, la banca può decidere di versare il capitale dopo il consolidamento dell'ipoteca cauzionale sull'immobile.

Con il termine consolidamento dell'ipoteca s'intende il periodo trascorso il quale, i creditori di un soggetto sottoposto a procedura fallimentare non possono avvalersi del diritto di revocatoria sull'atto di acquisto del bene iscritto a ipoteca. Con l'art. 39 del Testo Unico Bancario si quantifica tale periodo in 10 giorni lavorativi. Quindi, in questo caso, l'erogazione avverrebbe l'undicesimo giorno lavorativo successivo al rogito. Quindi, per il nostro calcolo della tempistica per il mutuo, questa fase può arrivare a "costarci" fino a 11 giorni.

Nel caso di versamento differito, la somma viene vincolata dalla banca depositandola presso il notaio o richiedendo al mutuatario la firma di un ordine irrevocabile di pagamento nei confronti del venditore.

Al riparo dai ritardi: compromesso vincolato alla concessione del mutuo

Al di là dei tempi necessari per la concessione del mutuo, nella stesura del compromesso è consigliabile introdurre la dicitura "salvo accettazione del mutuo". Un escamotage che vincola la validità del compromesso (e l'esigibilità della caparra confirmatoria) all'effettiva concessione del mutuo per l'acquisto dell'immobile.

Per evitare situazioni imbarazzanti, chiedete subito le tempistiche dell'erogazione del mutuo alla banca

Nel momento in cui si chiedono informazioni a una banca per il mutuo ipotecario, si viene bombardati d'informazioni e ci si trova indagati dal consulente per ciò che riguarda i redditi e la capacità di rimborso del prestito. Tuttavia è anche il momento giusto per fare qualche domanda che tornerà utile in tutta la procedura.

Alcune delle domande che è legittimo porre in questa fase sono proprio quelle riguardanti le tempistiche per l'erogazione del mutuo:

  • Quanto ci vuole per il responso circa la richiesta di mutuo?
  • Quanto tempo trascorre, poi, per la firma del contratto di mutuo?
  • Dopo quanto tempo viene effettivamente erogata la somma richiesta?

Informazioni che potremo condividere con il venditore per rendere la compravendita immobiliare più trasparente e serena da entrambe le parti.